Em 28 de fevereiro de 2018 foi publicado no nosso site (www.corelaw.com.br) o artigo tratando das mudanças que a lei 13.465/2017 trouxe sobre o direito de laje e como isso influenciou algumas concepções de direito imobiliário e dos registros públicos.
(Você poderá consultar o artigo acima mencionado através do seguinte link: https://corelaw.com.br/parte-2-do-guia-da-lei-13-465-direito-de-laje/ )
O direito de laje veio da Medida Provisória nº 759 de dezembro de 2016, a qual posteriormente deu origem a lei supramencionada, que alterou, entre algumas leis, o Código Civil, Código de Processo Civil, a Lei de Registros Público (nº 6.015/73), a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (nº 6.766/79), entre outras.
(Você poderá consultar ainda mais informações sobre as últimas mudanças na lei nº 6.766/79, de parcelamento do solo urbano, através do seguinte link: https://corelaw.com.br/como-ficam-as-construcoes-perto-da-margem-de-rios-e-cursos-dagua-entenda-a-nova-lei-no-14-285-2021-e-suas-alteracoes-na-lei-6-766-1979/)
Sabe-se que o sistema habitacional brasileiro não costuma atender de modo efetivo aqueles que vivem em condições mais precárias ou possuem baixa renda, o que cria os famosos “puxadinhos” vistos em diversas comunidades pelo Brasil, como “solução” social para a problemática da moradia. Com a criação do direito de laje, houve a possibilidade de regularização de tais construções sobre ou sob os imóveis, podendo ainda obter a respectiva matrícula da unidade, de modo a criar um título oponível erga omnes, o que nada mais é do que a liberdade de exercer seu direito sobre a coisa, com a garantia de que os demais respeitarão tal exercício, como por exemplo, vendendo a laje a terceiros.
Necessário citar que a laje não apenas diz respeito sobre a possibilidade de se construir acima do imóvel-base, mas também na parte abaixo do solo deste, criando o direito sobre o “subsolo” também. Dentro desse contexto, temos a presença de dois personagens principais: o lajeado, quem negocia a laje e é o dono do solo (imóvel-base); e o lajeário, quem se torna proprietário da laje.
CRÍTICAS FEITAS AO DIREITO DE LAJE
O jurista Sílvio Venosa, na época da discussão sobre o direito de laje, teceu diversas críticas quanto à mudança na legislação e a introdução desse direito real no ordenamento jurídico brasileiro. Segundo o autor, o legislador, ao editar a lei, não mudou em nada a problemática das moradias brasileiras, apenas criou nova “modalidade de condomínio” em que outro titular utilize parte da construção, podendo ser tanto o pavimento superior como o subsolo, para exercer seu direito de laje.
Ainda que tenha tal entendimento, é inegável a mudança nas concepções de espaço urbano e moradia que a lei 13.465/2017 trouxe para a sociedade. Não apenas ao considerar a própria realidade brasileira em que a lei se espelhou, nas grandes comunidades pelo Brasil e em como a população realmente vive, principalmente nas zonas mais populares, mas também como os empreendimentos imobiliários poderão se modernizar e serem facilitados com essa “nova” opção de unidade na construção ou com a possibilidade de criação de mezaninos em Shopping Centers para atender às necessidades dos lojistas, por exemplo, todos com a natureza do direito de laje, conforme já discutido no artigo comentado no início (https://corelaw.com.br/parte-2-do-guia-da-lei-13-465-direito-de-laje/). Entende-se ainda que a lei seja um resultado da atividade legislativa com base nas mudanças e necessidades sociais, abarcando aquilo que mais faz sentido para a época e para a sociedade brasileira.
A concepção de que a laje se trata de um direito real traz maiores possibilidades transacionais também, como transferência hereditária, oferta em hipoteca, incluindo até alienação fiduciária, por exemplo. Ademais, há algumas regras mais específicas de negociação, principalmente nos casos em que há outros lajeários no imóvel, devendo ocorrer o direito de preferência a estes, antes da laje ser transferida a um terceiro.
DIREITO DE LAJE E PROPRIEDADE EM CONDOMÍNIO: ALGUMAS DIFERENÇAS
O Código Civil estabelece em seu artigo 1.510-A, §4º que “instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas”. Nesse sentido, enquanto o condomínio ocorre nos casos em que mais de uma pessoa tem propriedade sobre certo bem, móvel ou imóvel, o direito de laje se concentra em uma só titular com direito sobre certa parte do imóvel, o que não se estende às demais partes do terreno, construções ou benfeitorias.
Desse modo, o titular da laje teria direito sobre esta, além do direito de acessar a parte do imóvel, obviamente, mas nada além disso. Ademais, o titular não poderia “prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local.” O titular deverá ainda contribuir para a devida conservação da unidade sobre ou sob o imóvel, com os reparos e melhorias necessárias, considerando algumas partes de serventia comum com o proprietário do imóvel, o que não altera em nada a diferenciação entre laje e condomínio.
Como exceção e conforme determina o art. 1.510-C, §1º e incisos, “os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio; “o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje; as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício”, são as únicas partes de serventia comum com o proprietário do imóvel-base, que se diferencia daquele titular da laje, e por essa razão as despesas necessárias à conservação e fruição de tais partes de todo o edifício deverão ser partilhadas entre o proprietário e titular, “na proporção que venha a ser estipulada em contrato”, segundo previsão do caput do art. 1.510-C.
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