Em 29 de dezembro de 2021 foi sancionada a lei nº 14.285 que altera a Lei de Loteamentos (nº 6.766/79) entre outras leis (“nº 12.651, de 25 de maio de 2012, que dispõe sobre a proteção da vegetação nativa, 11.952, de 25 de junho de 2009, que dispõe sobre regularização fundiária em terras da União…”) para dispor sobre as áreas de preservação permanente no entorno de cursos d’água em áreas urbanas consolidadas.
De modo geral, a lei traz novas diretrizes para edificações nas margens de cursos d’água, permitindo ainda a regularização de edifícios em tais áreas, alterando algumas concepções sobre atividades em locais perto de rios, córregos, lagos e lagoas, principalmente ao considerar que se trata de Áreas de Preservação Permanente (APP).
AS ALTERAÇÕES NA LEI 6.766/1979
A Lei nova inclui os seguintes incisos no artigo 4º da Lei de Loteamentos que deverão atender – pelo menos – os seguintes requisitos:
III-A – ao longo da faixa de domínio das ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado;
III-B – ao longo das águas correntes e dormentes, as áreas de faixas não edificáveis deverão respeitar a lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento de planejamento territorial e que definir e regulamentar a largura das faixas marginais de cursos d´água naturais em área urbana consolidada, nos termos da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, com obrigatoriedade de reserva de uma faixa não edificável para cada trecho de margem, indicada em diagnóstico socioambiental elaborado pelo Município;
Os Municípios terão maior autonomia para regulamentar as faixas de restrição localizadas nas margens de rios, córregos, lagos e lagoas, dentro de seus limites urbanos, de modo que tais faixas, classificadas como Áreas de Preservação Permanente (APPs), poderão ter suas extensões modificadas para novas edificações, possibilitando ainda a regularização de edifícios em tais locais.
As leis municipais deverão observar as regras de construção às margens de cursos d’água, considerando eventuais riscos de desastres, além das diretrizes do plano de recursos hídricos, do plano de drenagem, de bacia ou ainda o plano de saneamento básico dos respectivos Municípios.
Ainda no mesmo sentido, tais limites determinados pelos Municípios deverão ser feitos nos planos diretores e leis municipais de uso do solo, após a devida participação dos conselhos estaduais e municipais de meio ambiente. Os empreendimentos a serem implantados em tais áreas deverão ainda observar os aspectos referentes ao interesse e a utilidade pública, de modo a criar atividades de baixo impacto ambiental. Importante mencionar que o Supremo Tribunal Federal já possui entendimento que garante a competência legislativa de Municípios em matéria ambiental, desde que seja “no limite de seu interesse local e desde que tal regramento seja harmônico com a disciplina estabelecida pelos demais entes federados” (RE 586.224, relator ministro Luiz Fux, j. 5-3-2015, P, DJE de 8-5-2015, Tema 145).
VETOS DO PRESIDENTE
O Presidente vetou parte da nova lei que possibilitava a isenção de edificações já construídas até 28 de abril de 2021 nas margens de cursos d’água de observarem as novas regras. Nesse sentido, tais construções deverão agora cumprir exigências de compensação ambiental, a serem definidas pelos governos locais. Ademais, foi vetado dispositivo que possibilitava compensação coletiva, nos casos em que há maior interesse social ou utilidade pública.
Por fim, o Presidente se posicionou de forma contrária às mudanças na lei 6.766/79, considerando se tratar de texto legislativo voltado aos procedimentos e planejamentos para ato administrativo de parcelamento do solo urbano e que “na ausência de instrumentos locais estabelecidos pelos entes municipais ou distritais, caso fosse necessário, os estudos, a análise e os processos de regularização das edificações existentes em áreas de preservação das áreas urbanas deveriam ser pautados pelas disposições do Código Florestal e na Lei 13.465, de 2017, consubstanciadas pela Resolução 369, de 2006, do Conselho Nacional do Meio Ambiente (Conama), que dispõe sobre regularização fundiária.”
MAS E COMO FICAM AS QUESTÕES AMBIENTAIS APÓS A LEI 14.285/2021?
Há posicionamentos fortes que declaram a inconstitucionalidade da lei, diante da diminuição na proteção ambiental que poderá ocorrer, principalmente nas áreas que dificultam naturalmente a participação humana de modo geral, como ocorre nas Áreas de Preservação Permanente (APP), considerando ainda que em tais locais fica proibida qualquer atividade que “comprometa a integridade dos atributos que justifiquem sua proteção” (art. 225, §1º, III, da Constituição Federal).
Nesse sentido, a Confederação Nacional de Municípios (CNM) se posicionou sobre a importância da participação dos Conselhos Estaduais e Municipais de Meio Ambiente, voltando a atenção aos aspectos ambientais que muitos críticos acham ter ficado de fora com a promulgação da lei. Desse modo, antes de haver qualquer alteração de metragem das margens de rios e demais cursos d´água, os Municípios deverão se atentar aos critérios ambientais, com o posicionamento dos Conselhos de Meio Ambiente, principalmente em áreas de risco, visando a evitar desastres, como enchentes e alagamentos, e buscando sempre promover uma integração mais sustentável entre o desenvolvimento urbano e o meio ambiente.
A CNM procura ainda mudar a concepção de que a lei expandirá a ocupação em qualquer Área de Preservação Permanente (APP) perto da margem de rios, ao considerar que a lei poderá se concentrar em áreas seguras para as edificações e demais atividades, principalmente em locais que já possuem uma urbanização consolidada.
A equipe de Direito Imobiliário do Corelaw está à sua disposição para ajudar na área de empreendimento e construção imobiliária, bem como solucionar os demais desafios enfrentados pelo seu negócio na área imobiliária, com soluções práticas e inteligentes.
