INCORPORADORAS – O QUE FAZEM E SUA RELAÇÃO COM OS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
As incorporadoras possuem papel essencial nos empreendimentos imobiliários, tendo em vista que dão o primeiro passo no processo de construção e comercialização de um imóvel, realizando a prospecção de oportunidades no ramo, além de todos os estudos de viabilidade, financeiros e técnicos para concretização do projeto, desde o momento em que adquirem um terreno para a construção até o momento em que passam a comercializar de fato as unidades.
Os empreendimentos imobiliários envolvem procedimentos complexos e diversos setores da sociedade, como o jurídico, a parte da arquitetura e engenharia do projeto, questões financeiras e de construção civil, além da relação que possuem com os cartórios, para efetivação dos registros imobiliários, condominiais e da incorporação, além dos processos para licenciamento e alvarás na Prefeitura para só depois dar início de fato a construção e venda dos imóveis.
A IMPORTÂNCIA DO FINANCIAMENTO NO RAMO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
Diante da complexidade de um empreendimento e como forma de viabilizar sua concretização, as incorporadoras possuem a necessidade de criar caixa suficiente para dar início ao projeto, sem que ocorram problemas de ordem financeira que possam obstar o regular curso da obra. De toda forma, ainda que seja possível já ter caixa para começar, há casos em que o valor seja insuficiente para outras etapas do projeto.
Em meio a esse cenário, o financiamento é uma solução que as incorporadoras encontram para trazer maior segurança ao empreendimento, do seu início até o final, momento em que ocorrem as vendas dos imóveis. Nesse sentido, o financiamento visa à manutenção do capital em caixa, criando maiores oportunidades para construção de grandes empreendimentos, mais complexos e completos, os quais acabam por exigir um volume maior de investimento, além de atribuir maior segurança jurídica para eventuais investidores, considerando a ajuda financeira que o empreendimento possui.
O PLANO EMPRESÁRIO EM MEIO A ESSE CENÁRIO E SUAS VANTAGENS
O Plano Empresário da Construção Civil, ou apenas Plano Empresário, é uma das principais linhas de crédito que os bancos possuem para financiar os custos do empreendimento imobiliário. Desse modo, a Construtora ou Incorporadora poderá ter acesso a esse investimento, auxiliando todo ou apenas uma parte do projeto de construção.
Para tanto, o projeto deverá ser apresentado ao banco escolhido, que verificará a viabilidade econômico-financeira e a negocial do empreendimento, de forma que após aprovado o financiamento, os valores sejam liberados através de medições, conforme os avanços e serviços que forem ocorrendo ao longo do mês. No todo, os principais bancos possuem planos dessa natureza e durante a fase de construção o que passa a ser cobrado são os juros. O valor principal é quitado após a conclusão das obras, por meio do repasse aos compradores das unidades.
Além da análise do projeto, também são apresentados às instituições financeiras toda a documentação da empresa e do empreendimento, verificando o histórico daquela, sob diversos aspectos, como por exemplo, certificar de que não há um grande risco de crédito no financiamento, diante do montante considerável que é liberado para a obra e se após sua conclusão, a obrigação será adimplida.
Considerando tal cenário, é importante mencionar algumas vantagens que o Plano Empresário possui para as grandes empreendedoras, como a contratação simplificada. Ainda que tenham burocracias habituais com as instituições financeiras, o financiamento da obra, após sua aprovação, passa a ser um contrato assinado entre as partes, dando início a construção e devendo ser cumprida as exigências contratuais dentro de aproximadamente 6 meses, como ocorre na maioria dos casos. O prazo relativamente pequeno impede que ocorram riscos inesperados e desemprego, por exemplo, o que impossibilita o comprometimento da renda.
Ademais, cita-se a flexibilidade que a incorporadora possui, considerando que a partir de 80% da obra já executada, os imóveis objeto do empreendimento poderão ser financiados pelos futuros moradores, a economia que a empresa terá, por pagar apenas os juros e atualização monetária durante a construção e a agilidade na contratação, diante da possibilidade de o empreendimento ser conduzido e contratado por etapas ou módulos também, o que torna sua execução e a venda das unidades mais fácil.
Verifica-se, ao final do que foi exposto, a complexidade de um empreendimento imobiliário e como é fundamental que se tenha investimentos para a condução e boa execução das obras, permitindo, ao final, a comercialização de unidades. As incorporadoras analisam o negócio e conforme for o interesse financeiro, podem escolher o financiamento bancário ou outra modalidade de investimento, permitindo ainda que os interessados nas unidades se beneficiem com o negócio e adquiram imóveis com vantagens econômicas.
O importante é que as obras sejam devidamente finalizadas, com base nas normas e no projeto apresentado, e o empreendimento possa entregar o que foi prometido.
A equipe de Direito Imobiliário do Corelaw está à sua disposição para ajudar na área de incorporação imobiliária, bem como solucionar os demais desafios enfrentados pelo seu negócio na área imobiliária, com soluções práticas e inteligentes.
