Em setembro de 2021, a maioria da população de Berlim, Alemanha, votou favoravelmente acerca da possibilidade de o governo desapropriar propriedades privadas para cedê-las em locação a cidadãos locais. Você viu essa notícia nos jornais e ficou sem entender? Nossa advogada Bianca Vargas, que mora na Alemanha e de lá trabalha remotamente, preparou o texto abaixo com explicações sobre o contexto de tal país.
As eleições federais na Alemanha aconteceram no último dia 26 de setembro. Em Berlim especificamente também ocorreram eleições estaduais e um plebiscito não vinculativo, tendo como objeto consulta pública sobre a possibilidade de o governo expropriar moradias pertencentes a grandes empresas imobiliárias na capital alemã, mediante pagamento de compensação financeira.
Para entender o contexto desse plebiscito é importante falarmos sobre a crise imobiliária na Alemanha e seus reflexos, tais como o descontentamento com o crescente aumento dos aluguéis.
A deficiência de moradia no país não é recente. Estima-se que esse problema foi causado por diversos fatores, mas podemos citar dois grandes principais, quais sejam, a falta de incentivo governamental ao mercado e a mudança da estrutura familiar no país.
Por vários anos o governo federal não deu a devida atenção ao mercado imobiliário, pois não acompanhou a demanda crescente por habitação e, por conseguinte, não incentivou ativamente as incorporadoras imobiliárias a construir e vender novas unidades habitacionais, principalmente nos grandes centros urbanos.
Além disso, podemos ainda citar uma mudança nas estruturas familiares que se intensificou nos últimos anos: atualmente os casamentos não são mais uma regra a partir dos vinte anos de idade (como no século vinte) e, cada vez mais, mais jovens adultos moram sozinhos em seus apartamentos. Esse fenômeno acarretou num aumento da demanda de apartamentos em toda a Alemanha. Estima-se, por exemplo, que a cidade de Berlim precise de 20 mil novas unidades habitacionais anuais para acomodar o crescimento da população.
Este cenário trouxe uma enorme dor de cabeça à população que precisa alugar um imóvel. Alugar um imóvel em cidades grandes pode ser mais difícil do que conseguir o emprego dos sonhos! Pasmem! Uma nova oferta de locação postada nos sites especializados recebe centenas de pedidos de visita/locação nas primeiras horas. Por este motivo, os proprietários costumam desativar o anúncio no primeiro dia, pois a demanda é tão grande que é impossível oferecer oportunidade de visita a todos os interessados.
Voltando a falar especificamente de Berlim, diante dessa demanda desumana, o governo local decidiu adotar uma medida populista para intervir no mercado. Primeiro congelou os preços dos aluguéis e, posteriormente, tabelou os valores, reduzindo e enquadrando-os a novos limites. Essas medidas não resolveram o impasse e apenas prejudicaram a população, pois a oferta caiu brutalmente, em virtude da revolta das grandes imobiliárias e dos demais proprietários de imóveis com essa intervenção estatal.
No começo deste ano, como já era de se esperar, a medida do governo de Berlim foi considerada inconstitucional pela suprema corte, podendo, a partir de então, o mercado ter liberdade econômica para definir os seus preços.
E foi nesta conjuntura que aconteceu o plebiscito não vinculativo. Os organizadores desse plebiscito acreditam que existe uma especulação no mercado e que as grandes empresas do setor não têm direito de fixar seus próprios preços. Além disso, os organizadores do plebiscito gostariam que a indenização pela desapropriação fosse em valores abaixo do mercado.
O que causa estranheza a qualquer pessoa de bom senso é que esses organizadores não cobram do governo, com o mesmo afinco, um planejamento a pequeno, médio e longo prazos para criação de incentivos de novos empreendimentos imobiliários, seja nos grandes centros urbanos ou em seus arredores.
Mas o que o resultado do plebiscito significa na prática? Para que a desapropriação realmente aconteça será necessário que os partidos que participam da coalizão em Berlim discutam o assunto e transformem esse resultado em lei. No entanto, os líderes dos partidos vencedores nesta última eleição já deixaram claro que são contra a ideia de desapropriar os imóveis, por diversos motivos, entre eles tratar-se de um assunto totalmente controverso sob as óticas política e legal, além de obrigar o poder público a assumir o controle de 226 mil moradias, sem a expertise e a estrutura necessárias.
A população de Berlim e de toda a Alemanha aguarda por uma resolução definitiva, duradoura e conjunta, tanto do poder público, quanto dos grandes players do mercado imobiliário! Veremos!
Bianca Del Busso Vargas Jacobauskas
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One Response
Realmente incrível (de tão absurda) essa postura alemã de estatizar imóveis a partir de desapropriação… e abaixo do valor de mercado! Parabéns pela matéria.