A Medida Provisória nº 1.085/2021, do Presidente Jair Bolsonaro, que altera leis importantes no ramo imobiliário, como a Lei de Registros Públicos e de Incorporações Imobiliárias, foi aprovada recentemente, tendo sido transformada na Lei nº 14.382/2022, o que torna agora 100% efetivas suas disposições.
O escritório Zancaner, Salla, Faustino e Carvalho Advogados publicou artigo sobre o tema em março de 2022, tratando da nova contagem de prazos de registro, o qual poderá ser acessado através deste link.
Além de tais disposições, com a promulgação da Lei nº 14.382/2022, passou a valer as novas regras das auditorias imobiliárias, assunto também abordado pelo escritório, no artigo publicado em fevereiro de 2022, o qual está disponível para leitura, através deste link.
ALTERAÇÕES NA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS
A Lei nº 14.382/2022 manteve as alterações quanto à contagem de prazos, não havendo vetos sobre tais disposições em específico. Desse modo, nosso escritório mantém também as considerações feitas no artigo de março, acima mencionado.
VETOS NA LEI DE INCORPORAÇÕES E AS NOVAS ALTERAÇÕES
A Medida Provisória tratava da exclusão automática do patrimônio de afetação em determinado caso, o que possibilitava para incorporadores seguirem tal disposição, na vigência da MP. Agora, com a efetiva transformação da MP em Lei, o §1º, do art. 31-E da Lei nº 4.591/64 que dispunha sobre o assunto foi vetado.
Desse modo, não haverá a extinção automática do patrimônio de afetação apenas com a averbação da construção, do registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção. Sobre o patrimônio de afetação, o que prevaleceu com a Lei 14.382/2022, não tendo sido vetado, foram os parágrafos 2º e 4º, do art. 31-E.
Também foi vetado a inclusão do §3º, o qual dispunha sobre a extinção do regime especial de tributação “aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação”, conforme art. 1º da Lei nº 10.931/2004.
Agora com o veto, com a extinção do patrimônio de afetação, no caso de “averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento (art. 31-E, I, Lei nº 4.591/64) não mais implicaria na extinção do regime especial de tributação, que continua valendo, sendo extinto apenas nos demais casos previstos em lei.
Essas são somente parte das alterações trazidas pela Lei no âmbito do direito imobiliário – dentre várias existentes, tais como (i) a nova regulamentação para a adjudicação compulsória extrajudicial (que autoriza os cartórios proceder o registro de imóveis, quando, a negativa injustificada de uma das partes estiver impedindo a escritura de venda e compra) – o que antes da Lei/MP somente era permitido através de processo judicial; (ii) a redução de prazos cartorários em diversos serviços; (iii) a utilização de sistema online por todos os cartórios do país – o que reduzirá significativamente prazos e custos, dentre outras modificações, as quais somente atestaremos a eficácia, assim como eventuais consequências e problemáticas na prática, após o devido prazo para implantação do sistema que deverá ser até 31 de janeiro de 2023.
A equipe de Direito Imobiliário do escritório Zancaner, Salla, Faustino e Carvalho Advogados está à sua disposição para esclarecimentos acerca das mudanças trazidas pela Lei, de modo a auxiliar na sua aquisição e/ou regularização de imóvel, incorporação imobiliária e demais necessidades de seus empreendimentos imobiliários, bem como solucionar os demais desafios enfrentados pelo seu negócio na área imobiliária, com soluções práticas e inteligentes.
