Em 27 de dezembro de 2021 foi publicada a Medida Provisória nº 1.085/21, implementando o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP), com o objetivo de trazer facilitações e modernizações nos serviços cartoriais de todo país, incluindo, ainda, algumas percepções acerca da auditoria imobiliária. Sobre esse assunto, o artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, também conhecida como Lei da Concentração dos Atos na Matrícula, sofreu alterações em seus incisos II e IV, além da inclusão dos parágrafos 1º e 2º, abaixo transcritos:
[…] Art. 16. A Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos da previstos no art. 828 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 – Código de Processo Civil;
IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do disposto no inciso IV do caput do art. 792 da Lei nº 13.105, de 2015 – Código de Processo Civil.
§ 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.
§ 2º Não serão exigidos, para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real:
I – a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do disposto no § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e
II – a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.” (NR) […]
A LIMITAÇÃO DOS DOCUMENTOS NA AUDITORIA JURÍDICA IMOBILIÁRIA
O parágrafo 2º do art. 54 trata da auditoria jurídica imobiliária necessária sempre que ocorre um negócio jurídico envolvendo, por exemplo, a transferência ou aquisição de um imóvel. Em um primeiro momento, torna-se evidente a limitação trazida pela MP na documentação exigida para dar eficácia a tais negócios jurídicos, considerando que agora será apenas obrigatório aqueles dispostos no §2º do art. 1º da Lei nº 7.433/1985, ou seja, o “documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais”.
O objetivo de uma boa auditoria nesse contexto é verificar a existência de irregularidades na aquisição de um imóvel que possam impedir a concretização do negócio jurídico, por exemplo, nos casos em que ocorreu fraude na cadeia aquisitiva ou sucessória, o que poderia prejudicar o terceiro de boa-fé. Desse modo, agora a exigência de documentos que possam dar o condão de validade à negociação para caracterização da boa-fé são apenas aqueles dispostos na lei acima mencionada, trazendo maior restrição à documentação exigida, e reforçando a presunção da boa-fé do adquirente, que não poderá ser questionada caso deixe de analisar algum documento fora deste rol. Em contrapartida, o credores do alienante se tornam responsáveis pelas providências necessárias para fazer constar seus créditos na matrícula do imóvel.
Nesse contexto, o registro, por si só caracterizará os efeitos da boa-fé pública registral, tendo o condão de afastar qualquer alegação de má-fé pelas partes, isso porque eventuais ônus, ações ajuizadas e demais pendências somente poderão ser opostas ao futuro proprietário se houver registro ou averbação na matrícula do imóvel.
A LIMITAÇÃO NA DOCUMENTAÇÃO DA AUDITORIA JURÍDICA IMOBILIÁRIA, EM FUNÇÃO DA MEDIDA PROVISÓRIA, A TORNA DESNECESSÁRIA?
Ainda que a Medida Provisória tenha simplificado as tratativas que precedem a aquisição, alienação ou transferência de um imóvel, tal limitação não a torna desnecessária para o mundo imobiliário. Isso porque, a auditoria não possui como única finalidade reconhecer a existência de fraude e mitigar ou afastar negociações com risco, na realidade, há grande amplitude no uso de uma auditoria, na medida em que há uma vasta possibilidade de negócios jurídicos envolvendo bens imóveis. Os empreendimentos imobiliários, por muitas vezes dependem de documentos mais específicos e abrangentes para regularização dos próprios imóveis, como por exemplo, em relação à retificação de suas áreas, regularização de áreas contaminadas, estudo de zoneamento, uso e ocupação do solo – em busca de qualquer limitação urbanística na área que possa impedir, por exemplo, uma construção, entre diversos outros assuntos. Desse modo, os estudos e as documentações mais abrangentes se tornarão necessárias conforme as próprias necessidades dos acordos que marcam tal cenário.
(No link abaixo, você poderá ter um exemplo da importância de uma auditoria jurídica prévia para regularização de imóveis rurais: https://corelaw.com.br/regularizacao-de-imoveis-rurais-cadastramentos-e-registro-nos-cartorios-de-imoveis/)
A Medida Provisória, não limitou esses cenários ou tratou de listar as diversas opções em que haveria a necessidade de realização de uma auditoria, também não listou em quais casos a verificação desses documentos listados na Lei 7.433/1985 já seria suficiente para caracterização de má-fé. Portanto, não compete dizer que essa documentação mais restrita serviria para atender toda e qualquer hipótese de negociação envolvendo bens imóveis.
Conclui-se, portanto, que é possível reconhecer com a Medida Provisória certa vantagem na limitação, na medida em que a análise para verificar a existência de fraude ou qualquer risco no negócio jurídico demoraria menos tempo, sendo benéfico tanto para o proprietário como para o adquirente, considerando um rol de documentos muito menor.
A Medida Provisória possui força imediata de lei, com vigência de 60 dias (prorrogáveis pelo mesmo período), contudo, se nesse período, não for apreciada e aprovada nas Casas do Congresso Nacional, perde sua eficácia, quando então sua vigência e tramitação são encerradas e ela é arquivada.
A equipe de Direito Imobiliário do Corelaw está à sua disposição para ajudar em sua aquisição de imóveis, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, bem como solucionar os demais desafios enfrentados pelo seu negócio na área imobiliária, com soluções práticas e inteligentes.
