O Patrimônio de Afetação é um instituto jurídico utilizado pelas incorporadoras imobiliárias. Representa a separação dos terrenos, direitos, deveres, e demais bens vinculados a uma incorporação, em relação a outro empreendimento e/ou o patrimônio geral do incorporador, ensejando uma maior segurança jurídica às partes interessadas, visto que o patrimônio afetado não pode ser prejudicado pela falha de outros negócios da empresa responsável pela incorporação. A constituição do patrimônio de afetação não é regra, mas uma faculdade do incorporador.
Se por um lado há uma maior segurança jurídica e financeira para os adquirentes das unidades de uma incorporação imobiliária que esteja “afetada”, por outro a afetação do patrimônio também é vantajosa para as incorporadoras, pois garante um regime especial de tributação, o “RET”, em relação à carga tributária no lucro presumido ou no lucro real, pois há um pagamento mensal unificado de 4% da receita, relativo ao conjunto das contribuições de IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS, enquanto a tributação no lucro presumido pode chegar até 6,73%, e no lucro real até 43,25%.
Uma parte importante que merece destaque nesse artigo é a necessidade de uma Comissão de Representantes que, a despeito de ser uma exigência legal desse instituto – assegura a conclusão da obra, por muitas das vezes acaba passando desapercebida. Referida Comissão foi instituída pela Lei 4.591/1964 e deve ser composta por três pessoas que ficarão a cargo de diversos aspectos da obra, sendo que a ata de eleição dos representantes deve ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos. Nos termos da Lei, é incumbência do responsável pela incorporação a entrega trimestral de uma demonstração do estado atual das obras e sua relação com o prazo e todos os recursos financeiros afetados inicialmente e/ou posteriormente, após aprovação da Comissão estabelecidos. A Comissão dos Representantes tem uma função intermediadora entre compradores e a incorporadora, além de possuir grande poder e responsabilidade, tanto que, em casos de falência do incorporador (a qual não atingirá o patrimônio afetado), haverá a convocação da Comissão de Representantes para deliberação sobre a continuação da obra e, na hipótese de decisão de liquidação do patrimônio afetado, ela terá mandato para efetivar a alienação do terreno aos adquirentes, ou seja, passa a administrar a incorporação de forma ainda mais direta. Isso sem falar que poderá, até mesmo, substituir o incorporador para garantir que o empreendimento seja concluído.
Segundo jurisprudência que relata autuação da Receita Federal, a ausência de uma Comissão de Representantes inviabiliza não só a afetação do Patrimônio, como também a adoção ao RET, ou seja, o incorporador seria obrigado a adotar regimes menos vantajosos de tributação como os elencados acima, demonstrando um dos pontos da suma importância de sua constituição para a efetiva conclusão e entrega das unidades autônomas, bem como a administração e fiscalização da incorporação, trazendo benefícios aos adquirentes e à empresa Incorporadora.
Para maiores esclarecimentos e informações em relação ao patrimônio de afetação ou, para auxílio jurídico nas questões relacionadas às acima tratadas, a equipe de Direito Imobiliário e Tributário do Escritório Zancaner, Salla, Faustino e Carvalho Advogados está à sua disposição. Vamos conversar?
