Principais pontos em transações de pessoas jurídicas envolvendo bens imóveis.
Negociações envolvendo bens imóveis podem ser bem mais complexas do que a simples venda e compra ou o contrato de locação, muito mais presentes no dia a dia. Há casos em que pessoas jurídicas são proprietárias de diversos imóveis, os quais são comumente usados para a realização de grandes operações societárias, como, por exemplo, aumento ou diminuição de capital social e transferência da propriedade aos sócios em caso de extinção/desconstituição da empresa, e outros.
DA IMPORTÂNCIA DE SE ATENTAR PARA OS BENS IMÓVEIS
Em alguns casos, os bens imóveis acabam sendo tratados como se fossem ativos comuns, iguais aos demais bens que compõem o capital social da pessoa jurídica ou seu patrimônio. Porém, é necessário se atentar para o fato de que as negociações que envolvam imóveis devem possuir regramentos próprios e procedimentos de transferência específicos. A propriedade sendo exercida por uma pessoa jurídica em nada altera certas concepções gerais de tais bens, ainda que seja munida de algumas vantagens, como será visto a seguir.
Nesse sentido, em operações grandes, como as que ocorrem em caso de M&A (fusão e aquisição de empresas) ou dissolução destas e aumento ou diminuição do capital social, por exemplo, é importante sempre fazer uma diferenciação entre os bens móveis / demais ativos e os imóveis da PJ. Em casos envolvendo essas operações societárias, é comum não haver a devida atenção aos bens imóveis, que acabam sendo esquecidos em meio ao patrimônio da empresa. Em situações como essa, estes bens podem ficar em estado de irregularidade, tanto no registro, cadastro, bem como em matéria tributária.
Sem os devidos procedimentos típicos de transações com imóveis, a irregularidade acaba por se perpetuar. Por vezes, atrasa e dificulta uma operação que poderia ser mais simples e mais prática (se estivesse regular, poderia até surgir vantagens em certas negociações).
DOS PROCEDIMENTOS DE TRANSFERÊNCIA DE BENS IMÓVEIS
Nos casos em que a negociação se baseia em uma venda de bem imóvel, por exemplo, sem adentrar nas especificidades de qualquer operação, é importante que uma auditoria seja realizada sobre o bem, buscando evitar eventuais débitos futuros ou problemas judiciais que possam recair sobre o novo proprietário.
A auditoria jurídica, já abordada no artigo publicado em nosso site e abaixo citado, é uma importante ferramenta e pode ser usada conforme a necessidade da negociação, servindo como pesquisa sobre o imóvel e para conferir sua regularização e registro em cartório, os quais afetam as tratativas.
(Você pode conferir maiores informações sobre as auditorias jurídicas, sua importância e como passarão a ser tratadas após as alterações trazidas pela MP nº 1.085/21, através do link:https://corelaw.com.br/a-mp-no-1-085-21-tambem-conhecida-como-a-modernizacao-dos-registros-publicos-e-a-promessa-de-desburocratizacao-seguranca-e-transparencia/ )
O segundo tópico dentro desse tema é a forma com que deve ocorrer sua transferência. A princípio, os bens imóveis necessitam de uma forma específica de tradição. O Código Civil, em seu art. 108, determina que para uma negociação envolvendo um imóvel ser considerada válida, é necessário que seja realizada mediante uma escritura pública. A escritura exprime toda a transferência, modificação, constituição ou renúncia de um direito sobre o imóvel, escrita por um tabelião e registrada em cartório, envolvendo todas as pessoas da operação, as quais devem assinar o documento ao final. Há exceções que devem estar expressamente previstas em lei.
Outro ponto importante é a tributação dessa negociação. Em geral, nas transferências de bens imóveis, recai o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Contudo há casos excepcionais em que a incidência desse tributo é afastada, justamente quando envolve pessoas jurídicas, como será melhor explicado nos tópicos seguintes.
A ESCRITURA PODE SER DISPENSÁVEL?
A princípio não. As escrituras públicas costumam envolver diversas burocracias e o pagamento de grandes despesas, principalmente quando relacionadas a imóveis de alto valor.
Contudo, como vantagem para as pessoas jurídicas, há alguns casos em particular em que a escritura pode ser dispensável. Tais casos excepcionais devem estar expressos em lei, como ocorre com o art. 64, da Lei nº 8.934/94 (Registro Público de Empresas Mercantis e Atividades Afins) o qual dispõe, entre outras providências, que a certidão de arquivamento dos atos de constituição e de alteração de sociedades, passada pelas juntas comerciais, funciona como documento hábil para a transferência dos bens por transcrição no registro público competente
A dispensa da escritura apenas pode ocorrer nas hipóteses em que houve formação ou aumento de capital em transações envolvendo bens imóveis.
Nesses casos, a certidão expedida pela Junta Comercial competente, contendo os atos de integralização para formação ou aumento de capital social com a alteração na PJ, será suficiente para transferência do bem imóvel em cartório.
As sociedades anônimas também possuem regramento próprio referente ao tema, com previsão expressa na própria Lei nº 6.404/76, mais precisamente no artigo 89, o qual prevê que nos casos de incorporação de bens imóveis para a formação do capital social, torna-se desnecessária a escritura pública, trazendo menos burocracia e agilizando a operação societária.
Verifica-se, contudo, previsão legal similar ao da lei 8.934/94, acima mencionada, ao condicionar a dispensa da escritura pública apenas nos casos em que envolve formação do capital social da sociedade, de modo que em eventual dissolução da sociedade ou redução do seu capital, esta mesma regra não se aplicaria.
O referido tema gera diversas polêmicas e é cheio de controvérsias, tendo em vista que, em um primeiro momento, poderia se entender que a certidão expedida pela JUCESP, por exemplo, seria suficiente em cartório para qualquer operação societária com transferência de bens imóveis.
Porém, diversos Tribunais e registros públicos já se posicionaram com relação ao tema. Entende-se que na hipótese de utilizar o imóvel para aumento ou composição do capital social, caso em que haveria transmissão do bem do sócio para a PJ, a escritura pública seria dispensável, com base nos artigos supramencionados. Porém, o entendimento diz respeito apenas a tal hipótese de alteração no capital, de modo que para os demais casos, como redução do capital ou dissolução da empresa, ou seja, em uma transmissão do bem da PJ para o sócio, a escritura é documento essencial, em respeito às previsões do Código Civil nesse sentido.
A EXCEÇÃO DA INCIDÊNCIA DE ITBI
Ainda que a escritura seja necessária, em matéria tributária, as PJs possuem certa vantagem na própria Constituição Federal. O art. 156, §2º prevê que o ITBI não incide nas operações de incorporação ao patrimônio, na transmissão de bens decorrentes de fusão, cisão ou extinção da pessoa jurídica, exceção feita aos casos em que uma empresa possui como atividade principal a compra, venda, locação de bens imóveis, por exemplo. O mesmo está previsto no artigo 36 do Código Tributário Nacional.
O requisito para aplicação da imunidade é a ausência de qualquer atividade preponderante da empresa que envolva negociações com imóveis, contudo já houve posicionamento no Supremo Tribunal Federal e demais Tribunais de que o contribuinte terá que pagar o imposto também nos casos em que o valor da transmissão do imóvel exceder a cota-parte do sócio na integralização do capital. Nesse caso, o imposto incide sobre o montante excedente. Nesse sentido, a pessoa jurídica continua com certa vantagem por dispensar o pagamento de um tributo com porcentagens altas sobre o valor total do imóvel, o que acarretaria em mais despesas.
Como foi exposto, esse tema envolve diversas matérias do direito, como tributária, societária, cível e, não menos importante, a imobiliária, a qual é capaz de englobar todas essas em uma análise das necessidades principais de um caso de aumento de capital, dissolução ou fusão de pessoas jurídicas com bens imóveis. Portanto é necessária a devida análise do caso e dos ativos de uma PJ para sempre se atentar para a existência desses bens, tendo em vista os procedimentos específicos a serem adotados nas transações com imóveis decorrentes de alterações em estruturas empresariais.
A equipe de Direito Imobiliário, Societário, Tributário do Corelaw está à sua disposição para ajudar em sua aquisição de imóveis, incorporação imobiliária, regularização de imóveis e operações societárias com esses bens, bem como solucionar os demais desafios enfrentados pelo seu negócio na área imobiliária, com soluções práticas e inteligentes.
