Por onde começar o processo de descaracterização e quais os aspectos gerais da mudança
A descaracterização de um imóvel rural é possível e é necessário para transformá-lo em urbano. Inicialmente, se faz necessário entender as diferenças entre esses dois tipos de bens e como isso afetará os procedimentos de descaracterização, suas consequências e por onde começar.
A definição de imóvel rural pode ser feita utilizando dois elementos distintos: (i) a localização do imóvel, ou seja, todos aqueles que não estiverem inseridos no perímetro urbano determinado pelo Município; e (ii) pela destinação, ou seja, imóveis utilizados para exploração agrícola, pecuária, extrativista ou agroindustrial.
O que é a descaracterização?
A descaracterização nada mais é que o procedimento que faz o bem deixar de ser destinado à exploração agropecuária, podendo ser inserido no perímetro urbano. Esse processo não precisa ocorrer na integralidade do imóvel, podendo ser feito apenas em parte dele. Na primeira situação ocorreria o cancelamento integral do registro do imóvel no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) e nos demais casos, em que parte do imóvel ainda é rural, o cadastro se mantém na base do SNCR, ocorrendo apenas atualização quanto a área remanescente.
No site do Governo Federal é possível encontrar as informações básicas sobre o processo, e os documentos necessários, procedimentos que passarão pela Prefeitura, Registro de Imóveis, INCRA e outros. Referido pedido de descaracterização poderá ocorrer tanto pelo titular do imóvel, como também pela Prefeitura do município em que se localiza a propriedade.
A Instrução Normativa do Incra nº 82/2015 apresenta todas as regras e procedimentos a serem seguidos para descaracterização do imóvel rural perante o Incra.
Importante se atentar à regularidade do imóvel rural antes do pedido de descaracterização e, após a aprovação do requerimento no Incra, considerando que, o deferimento não implica no reconhecimento da regularidade urbanística e ambiental do imóvel, que deverão ser analisados pelos órgãos e entidades competentes previamente.
Sobre a regularização de imóveis rurais, você poderá ter maiores informações no seguinte link: https://corelaw.com.br/regularizacao-de-imoveis-rurais-cadastramentos-e-registro-nos-cartorios-de-imoveis/
Prosseguindo, após adoção de todas as medidas necessárias para a descaracterização do imóvel rural, vários aspectos serão alterados, tais como a inserção oficial no perímetro urbano, o que acarretará a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), não mais incidindo o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR).
Esse é um ponto importante a ser observado para avaliar as vantagens e desvantagens da transformação do rural para urbano, isto é, a comparação entre o valor do metro quadrado (m2) e do hectare (ha) que se transforma indiretamente no processo de descaracterização, pois, para cada tipo de imóvel será avaliada algumas questões específicas para o cálculo do valor da área, ou seja, para os imóveis urbanos serão levados em consideração a construção, a arquitetura, dimensão do terreno, localização em bairros mais nobres ou não, dentre outros, já para os rurais serão avaliadas a localização, topografia, solo, benfeitorias na área, conservação do terreno, as finalidades para quem compra e, inclusive, a capacidade produtiva do imóvel.
Portanto, é importante avaliar todos esses aspectos antes de realizar o processo de descaracterização, lembrando do imposto a ser aplicado versus a valorização do imóvel antes e depois da transformação do rural para o urbano, de modo a possibilitar a escolha daquilo que for mais condizente com os objetivos do proprietário, seja para vender o imóvel, alugar ou arrendar, ou apenas para moradia.
A equipe de Direito Imobiliário do Corelaw está à sua disposição para ajudar em seus negócios na área rural e urbana, com foco ainda na regularização de suas propriedades rurais e demais necessidades do seu imóvel, bem como solucionar os desafios enfrentados pelo seu negócio na área imobiliária, com soluções práticas e inteligentes.
