A complicação da descomplicação ou a descomplicação da complicação?

Análise de algumas alterações na retificação de registros públicos de imóveis (trazidas pela recente Lei 14.382 de 2022).

A Lei Federal 14.382/22 dispõe, principalmente, sobre os Registros Públicos e as alterações a serem implementadas nos mesmos. Tal norma teve como finalidade a modernização de tais procedimentos, além da desburocratização de todo o serviço registral, buscando atender os interesses dos cidadãos, porém, por muitas vezes, percebe-se que as modificações dificultaram determinadas práticas já existentes que antes funcionavam, e é sobre isso que o presente artigo pretende alertar.

Referida Lei alterou de forma significativa a chamada “Lei dos Registros Públicos”: 6.015/73, e mais especificamente trataremos de 2 (duas) modificações incluídas no artigo 213 da mesma, o qual discorre sobre as retificações realizadas no registro ou averbação.

Primeiramente, há a novidade trazida no inciso II do § 13:

§ 13. Se não houver dúvida quanto à identificação do imóvel:   

I – o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição;”

O parágrafo apresentado acima tem como objetivo facilitar o processo do registro de um imóvel, fazendo com que, mesmo um título anterior que não compatível com a mais recente retificação de área (ou de registro), possa ser registrado em conformidade com esta – não precisaria passar por um processo prévio para retificar o necessário – o que gera uma economia não só em relação a dinheiro, mas também ao tempo que seria empregado.

Outrossim, em se tratando da segunda modificação que implica, na verdade, em uma maior complicação das noções de retificação, têm-se o §10 do mesmo artigo 213 da Lei dos Registros Públicos:

§ 10. Entendem-se como confrontantes os proprietários e titulares de outros direitos reais e aquisitivos sobre os imóveis contíguos, observado o seguinte:   

(…) II – o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 a 1.358 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), será representado pelo síndico, e o condomínio por frações autônomas, de que trata o art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, pela comissão de representantes; e

III – não se incluem como confrontantes: a) os detentores de direitos reais de garantia hipotecária ou pignoratícia; ou b) os titulares de crédito vincendo, cuja propriedade imobiliária esteja vinculada, temporariamente, à operação de crédito financeiro. (grifos nossos)”  

Uma novidade à primeira vista está na especificação de “condomínio por frações autônomas”, portanto, se há uma incorporação imobiliária, a Comissão de Representantes que deve ser notificada, e não cada um deles. A redação anterior dessa lei começava da seguinte forma: “entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes (…)” ou seja, houve também a mudança de “eventuais ocupantes”, para “titulares de outros direitos reais e aquisitivos” e, por mais que estes possam ser enquadrados como aqueles, o possível pedido de retificação agora deve vir acompanhado das provas necessárias, por exemplo um contrato, para ser efetivado e tal indivíduo poder realizar o disposto no parágrafo anterior.

Conclui-se, portanto, que apesar de facilitações trazidas pela Lei 14.382/22, houve também algumas complicações relevantes a serem enfrentadas pelos juridicamente interessados nos registros públicos de imóveis. Em outras palavras, se, por um lado, há maior segurança jurídica, de outro há dispêndios que trazem obstáculos à efetivação da retificação.

Para maiores e mais aprofundados esclarecimentos acerca dessa e de outras leis, além de assistência jurídica em assuntos relacionados aos Registros Públicos e demais procedimentos realizados no contexto de imóveis, a equipe de Direito Imobiliário do Escritório Zancaner, Salla, Faustino e Carvalho Advogados está à sua disposição.

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Roberto Cunha