Segundo precedente do STJ proibindo a locação por temporada através de plataformas digitais. Como ficam os aluguéis pelo Airbnb?

Após decisão proferida no REsp 1.819.075/RS, em abril de 2021, pela 4ª Turma do STJ – que manteve a vedação da oferta de imóveis por meio de plataformas digitais, como o Airbnb, o assunto voltou a repercutir fortemente em razão da nova decisão proferida pela 3ª Turma do STJ (REsp 1.884.483), trazendo nova perspectiva aos condomínios quanto à locação por temporada.

A nova decisão, de 23 de novembro de 2021, possibilitou que o condomínio proíba a locação por temporada, em qualquer plataforma digital, como o Airbnb (uma das mais famosas e utilizadas no ramo), mediante deliberação do assunto em assembleia e disposição em convenção de condomínio. O caso de Londrina, pretendia a anulação da deliberação do condomínio que incluiu na convenção, cláusula de vedação à locação por período inferior a 90 dias. O atual entendimento, com base nos dois precedentes, possibilita que fique por critério do condomínio a discussão da matéria em assembleia, incluindo ou não na convenção, disposição que restrinja às locações por temporada, diante do curto período que marcaria o aluguel da unidade, desde que seja observada a destinação dos imóveis na convenção.

(Você pode conferir a matéria completa referente ao primeiro precedente do STJ, no artigo publicado pelo Corelaw: “O Airbnb e a recente e polêmica decisão do Superior Tribunal de Justiça: impossibilidade de locação por plataformas digitais em apartamentos?”, no link: https://corelaw.com.br/o-airbnb-e-a-recente-e-polemica-decisao-do-superior-tribunal-de-justica-impossibilidade-de-locacao-por-plataformas-digitais-em-apartamentos/)

Da discussão quanto ao quórum para aprovação em convenção de condomínio.

A principal divergência entre os Ministros no julgamento, diz respeito à destinação do edifício, visto que a alegação para pretensão de nulidade da disposição na convenção de condomínio que proíbe a locação, se daria pelo fato de que a exploração econômica de unidades mediante locação por curto prazo não se compatibilizaria com destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio, e para esse caso, a mudança da destinação do edifício dependeria da aprovação pela unanimidade dos condôminos, o que não ocorreu nesse caso em específico.

Sobre esse ponto, divergiu o Min. Marco Aurélio Bellizze, ao consignar que “essa locação é a residencial por temporada, compatível com a destinação do imóvel, e que por tal razão o condomínio tem a faculdade de, por maioria de votos, proibir ou permitir essa deliberação”.

No mesmo sentido, a Min. Nancy Andrighi alegou que não há qualquer alteração na destinação da unidade com a locação, sendo ela residencial ou comercial, de modo que “não há necessidade de unanimidade nos votos para decisão em convenção, apenas votos favoráveis de dos condôminos”. Ainda segundo a Ministra, aquele que aluga por curto período não teria intenção de constituir residência, e a brevidade na permanência do locatário não descaracteriza automaticamente a distinção residencial de uma unidade.

Portanto, como ficarão os demais condomínios após as decisões do STJ?

Conforme salientado pelo Airbnb, no julgado da 3ª Turma, e pelo artigo retro publicado pelo Corelaw, tais julgamentos se referem a casos específicos, e não atinge toda coletividade de condomínios. Ainda é permitido o aluguel pelas plataformas digitais, sendo lícito no Brasil a locação por temporada, memo que por período menor que 90 dias, conforme artigo 48, da lei nº 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato. Nesses casos, não se configura automaticamente atividade hoteleira, como mencionado pelo STJ e, permitir a restrição de modo geral a todos os condomínios violaria o direito constitucional de propriedade, que assegura o direito de dispor e usufruir de um bem, e de determinar o que é feito com ele, dentro dos limites da lei.

O que poderá ocorrer, com as recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça, é a possibilidade de proibição em convenção de condomínio, com o quórum certo, restringindo aluguéis por períodos curtos ou curtíssimos, com base no argumento usado por alguns de configurar contrato atípico, como de hotelaria, incompatível com condomínio residencial. No entanto, como ressalvado, deverá ser analisado caso a caso, conforme for a discussão em assembleia e o que for decidido em convenção.

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