{"id":14359,"date":"2021-10-08T09:20:54","date_gmt":"2021-10-08T12:20:54","guid":{"rendered":"https:\/\/corelaw.com.br\/?p=14359"},"modified":"2021-10-08T09:21:00","modified_gmt":"2021-10-08T12:21:00","slug":"a-lei-dos-distratos-e-aplicacao-da-sumula-543","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/a-lei-dos-distratos-e-aplicacao-da-sumula-543\/","title":{"rendered":"A lei dos distratos e aplica\u00e7\u00e3o da S\u00famula 543."},"content":{"rendered":"

Em junho de 2021 foi realizado o semin\u00e1rio virtual \u201cPoder Judici\u00e1rio e o Mercado Imobili\u00e1rio: Um di\u00e1logo necess\u00e1rio sobre a S\u00famula 543, do STJ<\/em>\u201d, com participa\u00e7\u00e3o do ministro Humberto Martins, presidente do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) e do Conselho da Justi\u00e7a Federal (CJF), al\u00e9m dos ministros Luis Felipe Salom\u00e3o, Paulo de Tarso Sanseverino e Villas B\u00f4as Cueva, al\u00e9m de especialistas na \u00e1rea.<\/p>\n\n\n\n

O semin\u00e1rio abordou a influ\u00eancia do Poder Judici\u00e1rio no mercado imobili\u00e1rio, considerando as mudan\u00e7as provocadas pelo Covid-19, a edi\u00e7\u00e3o da S\u00famula 543\/STJ de 2015 e a lei dos distratos, que avalia entendimentos j\u00e1 consolidados pelo Superior Tribunal, referente \u00e0 impossibilidade de ac\u00famulo de valores pelas incorporadoras, por ocasi\u00e3o da rescis\u00e3o contratual com culpa exclusiva desta. Assim disp\u00f5e a s\u00famula:<\/p>\n\n\n\n

S\u00famula 543<\/em><\/strong> – Na hip\u00f3tese de resolu\u00e7\u00e3o de contrato de promessa de compra e venda de im\u00f3vel submetido ao C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restitui\u00e7\u00e3o das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor\/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. <\/em>(S\u00daMULA 543, SEGUNDA SE\u00c7\u00c3O, julgado em 26\/08\/2015, DJe 31\/08\/2015) (DIREITO DO CONSUMIDOR – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IM\u00d3VEL).<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Necess\u00e1rio compreender o pr\u00f3prio contexto de cria\u00e7\u00e3o da s\u00famula em compara\u00e7\u00e3o com o que est\u00e1 sendo operado no mercado imobili\u00e1rio atualmente (sopesando os \u00faltimos tempos conflituosos no Brasil e sua situa\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica, al\u00e9m dos pr\u00f3prios impactos que a pandemia vem causando em diversos setores sociais).<\/p>\n\n\n\n

Em 2015, ano de cria\u00e7\u00e3o da s\u00famula, houve uma crise no mercado imobili\u00e1rio, em raz\u00e3o do crescimento de a\u00e7\u00f5es judiciais, al\u00e9m de um alto padr\u00e3o de quebras contratuais, tanto amig\u00e1veis quanto litigiosas, de modo que a cada 100 im\u00f3veis, aproximadamente 40 eram devolvidos \u00e0s incorporadoras. Com o advento da s\u00famula, nos casos de inadimplemento por parte da incorporadora, esta teria que devolver todos os valores pagos pelo consumidor, e por outro lado, o adquirente poderia ter a reten\u00e7\u00e3o parcial do valor pago, caso este tenha dado causa \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o. Um ponto importante era o fato de a devolu\u00e7\u00e3o dos valores j\u00e1 pagos ter que ser feita necessariamente de forma imediata, impedindo o parcelamento.<\/p>\n\n\n\n

MUDAN\u00c7AS CAUSADAS PELA PANDEMIA NO SETOR DA CONSTRU\u00c7\u00c3O E A ECONOMIA BRASILEIRA.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O direito imobili\u00e1rio e a constru\u00e7\u00e3o civil t\u00eam influ\u00eancia significativa na economia Brasileira, al\u00e9m do impacto social de desenvolvimento de \u00e1reas, diante do grande d\u00e9ficit de moradias no Brasil. Contudo, com o advento da pandemia do Covid-19, estima-se que 387 empresas do setor imobili\u00e1rio sofreram grande impacto negativo, decretando fal\u00eancia, enquanto 371 tiveram pedidos de recupera\u00e7\u00e3o judicial. Somando-se a atual situa\u00e7\u00e3o, houve ainda aumento do n\u00famero de distratos (rescis\u00f5es), aproximadamente referentes \u00e0 20 mil unidades, prejudicando a retomada econ\u00f4mica do setor e, claro, das construtoras.<\/p>\n\n\n\n

Desse modo, o Poder Judici\u00e1rio se viu obrigado a atuar de modo mais incisivo para contornar situa\u00e7\u00f5es negativas devido \u00e0s grandes mudan\u00e7as sociais e econ\u00f4micas que o Brasil vem sofrendo, trazendo novas interpreta\u00e7\u00f5es para os atuais problemas. Nesse sentido, o presidente do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) defendeu a necessidade de haver maior di\u00e1logo entre os Tribunais, os \u00f3rg\u00e3os de defesa do consumidor e as incorporadoras que s\u00e3o institui\u00e7\u00f5es muito presentes no setor imobili\u00e1rio de constru\u00e7\u00e3o. Diante desse cen\u00e1rio, buscava-se trazer algumas melhorias, pelo menos em teoria, com a aplica\u00e7\u00e3o da S\u00famula 543, considerando que \u201ca judicializa\u00e7\u00e3o de conflitos no setor imobili\u00e1rio costuma se prorrogar no tempo, com efeitos n\u00e3o apenas para os contratantes, como tamb\u00e9m para a economia, a sociedade e os tribunais”,<\/em> segundo este, dando import\u00e2ncia ainda \u00e0s s\u00famulas nesse contexto, ajudando na pacifica\u00e7\u00e3o de conflitos j\u00e1 muito decorrentes.<\/p>\n\n\n\n

Trazendo foco para as incorporadoras, Claudio Hermolin (Presidente da ADEMI – RJ (Associa\u00e7\u00e3o das Empresas do Mercado Imobili\u00e1rio do Rio de Janeiro e da Brasil Brokers<\/em>, uma imobili\u00e1ria multimarcas) opinou que o n\u00famero de distratos pode trazer um significativo desequil\u00edbrio econ\u00f4mico, quando dificulta a quita\u00e7\u00e3o do financiamento banc\u00e1rio das construtoras, podendo atrasar ainda o pr\u00f3prio andamento da constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

ALGUNS PROBLEMAS ENFRENTADOS COM A APLICA\u00c7\u00c3O DA S\u00daMULA 543 X A LEI DOS DISTRATOS N\u00ba 13.786\/2018<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O ministro do STJ, Villas B\u00f4as Cueva, tamb\u00e9m participante do semin\u00e1rio virtual sobre a s\u00famula 543, alegou estar ocorrendo com bastante frequ\u00eancia interpreta\u00e7\u00f5es equivocadas da s\u00famula, o que gera grandes impactos negativos no mercado imobili\u00e1rio, devendo ocorrer a devida distin\u00e7\u00e3o entre as figuras do adquirente, do comprador e do investidor, al\u00e9m de analisar melhor as pr\u00f3prias hip\u00f3teses legais para aplica\u00e7\u00e3o do instituto do distrato. Alega o ministro que “um n\u00famero excessivo de demandas de devolu\u00e7\u00e3o imediata de valores integrais pelos incorporadores amea\u00e7a a pr\u00f3pria higidez do empreendimento e, muitas vezes, faz com que os adquirentes se vejam na situa\u00e7\u00e3o de lidar com incorporadores em recupera\u00e7\u00e3o judicial e tenham que assumir, eles pr\u00f3prios, a finaliza\u00e7\u00e3o do empreendimento”. <\/em>Portanto, <\/em>a aplica\u00e7\u00e3o ostensiva da s\u00famula pelos tribunais, foi usada como argumenta\u00e7\u00e3o n\u00e3o apenas nas rela\u00e7\u00f5es de consumo entre incorporadora e adquirente, como tamb\u00e9m nas rela\u00e7\u00f5es em que h\u00e1 a figura do investidor, que ocorre em 50% dos casos, gerando consequ\u00eancias que afetam diretamente o mercado imobili\u00e1rio, desequilibrando as rela\u00e7\u00f5es dentro desse contexto.<\/p>\n\n\n\n

Houve tamb\u00e9m certa inseguran\u00e7a jur\u00eddica quanto a aplica\u00e7\u00e3o da s\u00famula em detrimento da Lei dos distratos, tendo em vista a limita\u00e7\u00e3o no uso da referida s\u00famula com o tempo e o pr\u00f3prio advento da lei que justamente procurou regular o desfazimento de contratos. O ministro Sanseverino mencionou entendimentos jurisprudenciais sobre o assunto ao citar que \u201c…atualmente, a jurisprud\u00eancia do STJ compreende que, em rela\u00e7\u00e3o aos contratos anteriores \u00e0 Lei 13.789\/2018, segue vigendo o entendimento consolidado por meio da S\u00famula 543. Naturalmente, a nova lei ser\u00e1 aplicada \u00e0s demandas que chegarem ap\u00f3s a sua implementa\u00e7\u00e3o”.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Ocorre que em alguns casos, ainda que o contrato tenha sido celebrado durante a vig\u00eancia da nova lei, os Tribunais continuam aplicando a s\u00famula 543, gerando inseguran\u00e7a jur\u00eddica e permitindo que a jurisprud\u00eancia considere a possibilidade do \u201cdistrato imotivado\u201d em todo e qualquer caso. Entende-se que decis\u00f5es desse tipo, que passam por cima da letra da lei, comprometem as incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, os demais adquirentes das unidades e a pr\u00f3pria economia. <\/p>\n\n\n\n

Nesse cen\u00e1rio, h\u00e1 muitas discuss\u00f5es sobre o tema, diante das mudan\u00e7as inevit\u00e1veis que o mercado imobili\u00e1rio passar\u00e1 com o decorrer do tempo, ainda mais para situa\u00e7\u00f5es imprevis\u00edveis que afetam diretamente esse setor, como no caso da pandemia do Covid-19. Contudo, espera-se avan\u00e7os significativos, diante da import\u00e2ncia da atividade das incorporadoras para a recupera\u00e7\u00e3o da economia brasileira e para quest\u00f5es sociais, devendo o Poder Judici\u00e1rio tomar decis\u00f5es coerentes que levem em considera\u00e7\u00e3o a atual realidade brasileira.<\/p>\n\n\n\n

A equipe de Direito Imobili\u00e1rio do Corelaw est\u00e1 \u00e0 sua disposi\u00e7\u00e3o para<\/em><\/strong> esclarecimento de d\u00favidas sobre o assunto, aplica\u00e7\u00e3o aos casos concretos, al\u00e9m de ajudar na aquisi\u00e7\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas, distratos, e outros assuntos do setor, bem como solucionar demais desafios enfrentados pelo seu neg\u00f3cio com solu\u00e7\u00f5es pr\u00e1ticas e inteligentes.<\/em><\/strong><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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