{"id":13138,"date":"2018-01-24T15:32:34","date_gmt":"2018-01-24T18:32:34","guid":{"rendered":"https:\/\/corelaw.com.br\/airbnb-x-condominio-lets-get-ready-to-rumble\/"},"modified":"2021-10-05T17:45:33","modified_gmt":"2021-10-05T20:45:33","slug":"airbnb-x-condominio-lets-get-ready-to-rumble","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/airbnb-x-condominio-lets-get-ready-to-rumble\/","title":{"rendered":"airbnb x condom\u00ednio \u2013 \u201clet\u2019s get ready to rumble!\u201d"},"content":{"rendered":"<p><span class=\"tm-dropcap tm-dcap-style-rounded tm-dcap-color-skincolor\">A<\/span>frase n\u00e3o \u00e9 \u00e0 toa, mas conv\u00e9m esclarecer: est\u00e1 havendo bastante disputa judicial sobre o assunto, por\u00e9m n\u00e3o entre a empresa AIRBNB e os condom\u00ednios residenciais, mas sim entre os moradores dos pr\u00e9dios que est\u00e3o colocando seus apartamentos para alugar na plataforma digital.<\/p>\n<p><iframe loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/I6eQ78HCGEA\" allowfullscreen=\"allowfullscreen\" width=\"560\" height=\"315\" frameborder=\"0\"><\/iframe><\/p>\n<p>Na verdade, todas as partes envolvidas, pelo que pesquisei, querem uma regulamenta\u00e7\u00e3o maior, inclusive a Associa\u00e7\u00e3o Brasileira da Ind\u00fastria de Hot\u00e9is \u2013 ABIH (veja aqui:&nbsp;<a href=\"http:\/\/psd-sp.org.br\/noticia\/camara-discute-tributacao-sobre-aplicativos-de-hospedagem\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\"><u>http:\/\/psd-sp.org.br\/noticia\/camara-discute-tributacao-sobre-aplicativos-de-hospedagem\/<\/u><\/a>). Portugal j\u00e1 saiu na nossa frente (como outros pa\u00edses) e est\u00e1 discutindo regras: \u201c<em>Airbnb ou o Booking s\u00f3 poder\u00e3o disponibilizar nas suas plataformas as casas cujos propriet\u00e1rios tenham inscrito no registo nacional de turismo. Ou seja, deixa de haver margem de manobra para alugar casas que n\u00e3o tenham sido legalizadas<\/em>\u201d (<a href=\"https:\/\/www.publico.pt\/2017\/04\/21\/economia\/noticia\/airbnb-e-booking-so-vao-poder-alugar-casas-com-registo-oficial-1769556\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\"><u>https:\/\/www.publico.pt\/2017\/04\/21\/economia\/noticia\/airbnb-e-booking-so-vao-poder-alugar-casas-com-registo-oficial-1769556<\/u><\/a>)<\/p>\n<p>A situa\u00e7\u00e3o \u00e9 muito parecida com o que se viu no caso dos taxistas x UBER: por vezes, o mercado por si s\u00f3 n\u00e3o consegue se acertar, necessitando de um apoio do Estado. Particularmente, sou sempre favor\u00e1vel \u00e0 paridade de armas; da\u00ed que para se chegar a tal balan\u00e7o, necess\u00e1rio se faz uma certa regulamenta\u00e7\u00e3o (especialmente se pensarmos em obriga\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias e as acess\u00f3rias burocracias, p. ex.: porque o taxista tem seu ve\u00edculo inspecionado e o os particulares n\u00e3o? Por qual raz\u00e3o um paga determinado imposto e o outro n\u00e3o? E assim por diante\u2026).<\/p>\n<p>O fato \u00e9 que n\u00e3o se pode tentar frear a tecnologia! As plataformas digitais democratizam o acesso ao p\u00fablico maior, flexibilizam os pre\u00e7os dos produtos e servi\u00e7os e formas de pagamento, bem como estimulam a concorr\u00eancia melhorando o servi\u00e7o final ao usu\u00e1rio; isso em todos os mercados que vem surgindo (carros, apartamentos, bancos etc.).<\/p>\n<p>Voltando aos apartamentos: de acordo com a pesquisa da DATAFOLHA, 86% da popula\u00e7\u00e3o brasileira \u00e9 a favor do compartilhamento de casas (<a href=\"http:\/\/www.gazetadopovo.com.br\/vida-publica\/justica-e-direito\/airbnb-causa-guerra-entre-sindicos-e-moradores-de-condominios-9kro0bgfnrzypewp75qoqf9jo\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\"><u>http:\/\/www.gazetadopovo.com.br\/vida-publica\/justica-e-direito\/airbnb-causa-guerra-entre-sindicos-e-moradores-de-condominios-9kro0bgfnrzypewp75qoqf9jo<\/u><\/a>). Assim, endere\u00e7ada pela opini\u00e3o p\u00fablica, os nossos congressistas est\u00e3o cuidando do assunto. J\u00e1 foi at\u00e9 criada uma \u201cComiss\u00e3o Especial do Marco Regulat\u00f3rio da Economia Colaborativa\u201d, na C\u00e2mara Dos Deputados, comandada pelo Deputado Federal Herculano Passos (PSD\/SP) (<a href=\"http:\/\/www2.camara.leg.br\/atividade-legislativa\/comissoes\/comissoes-temporarias\/especiais\/55a-legislatura\/cesp-marco-regulatorio-da-economia-colaborativa\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\"><u>http:\/\/www2.camara.leg.br\/atividade-legislativa\/comissoes\/comissoes-temporarias\/especiais\/55a-legislatura\/cesp-marco-regulatorio-da-economia-colaborativa<\/u><\/a>).<\/p>\n<p>Essa situa\u00e7\u00e3o acabou criando discuss\u00f5es que foram parar na Justi\u00e7a com a disputa j\u00e1 dita de propriet\u00e1rios de apartamentos residenciais que querem alugar seus im\u00f3veis nas plataformas digitais e os condom\u00ednios a que os apartamentos pertencem.<\/p>\n<p>Vamos direto aos principais pontos de discuss\u00e3o:<\/p>\n<p>(1) os que defendem a livre utiliza\u00e7\u00e3o do apartamento nas plataformas, focam a discuss\u00e3o no direito de propriedade (artigo 5\u00ba, caput, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal) e a possibilidade de alugar seu apartamento por temporada (artigo 48 da Lei de Loca\u00e7\u00f5es); e, por outro lado,<\/p>\n<p>(2) aqueles que defendem a proibi\u00e7\u00e3o da utiliza\u00e7\u00e3o dos apartamentos alugados nos condom\u00ednios residenciais, centram a discuss\u00e3o no desvio de finalidade (para o comercial) da utiliza\u00e7\u00e3o desse apartamentos (vide necessidade de qu\u00f3rum assemblear da unanimidade para assim proceder no artigo 1.351 do C\u00f3digo Civil), alegando que a explora\u00e7\u00e3o comercial ou de hotelaria (vide disposi\u00e7\u00f5es de vai contra a conven\u00e7\u00e3o \/ regulamento de condom\u00ednio.<\/p>\n<p>Desse pontos, surgem algumas quest\u00f5es:<\/p>\n<ul>\n<li>a propriedade \u00e9 absoluta? Sabemos que n\u00e3o, desde no m\u00ednimo a Constitui\u00e7\u00e3o Federal que comanda a respeitar a sua fun\u00e7\u00e3o social (artigo 5\u00ba, incisos XXII e XXIII); ali\u00e1s, fiquei impressionado de ver algumas decis\u00f5es em sentido contr\u00e1rio (muito por conta da forma\u00e7\u00e3o dos magistrados de outras \u00e9pocas em que nosso ordenamento jur\u00eddico era diferente). Cada cond\u00f4mino tem o dever legal (artigo 19 da Lei 4.591\/64 e demais disposi\u00e7\u00f5es do C\u00f3digo Civil, artigos 1335 e ss.) e tamb\u00e9m convencional (conven\u00e7\u00e3o e regulamento condominiais) de usar sua coisa particular desde que n\u00e3o afete a coletividade condominial;<\/li>\n<li>O que \u00e9 resid\u00eancia? Segundo de Pl\u00e1cido e Silva, a resid\u00eancia \u00e9 o local em que a pessoa tem seu lugar de perman\u00eancia transit\u00f3ria (morada) ou definitiva (domic\u00edlio: \u201c<em>lugar em que pessoa habita em car\u00e1ter definitivo, onde mant\u00e9m sua sede real e efetiva das suas atividades, com a inten\u00e7\u00e3o de dela n\u00e3o se mudar<\/em>\u201d \u2013 Vocabul\u00e1rio Jur\u00eddico, p\u00e1g, 1.228). Pensando com a cabe\u00e7a de incorporador imobili\u00e1rio, se a ideia for proibir totalmente o AIRBNB, talvez pode-se conceituar que o condom\u00ednio tem fins de \u201cdomic\u00edlio de fam\u00edlias\u201d; em sentido oposto, pode-se imaginar abrir ao compartilhamento de apartamentos que s\u00e3o residenciais, tempor\u00e1rios ou definitivos, e que comportam loca\u00e7\u00f5es por temporada, compartilhamento de im\u00f3veis via plataformas digitais etc.<\/li>\n<li>A loca\u00e7\u00e3o do AIRBNB \u00e9 t\u00edpica (por temporada como diz o artigo 48 da Lei de Loca\u00e7\u00f5es, que seria regulada por este) ou at\u00edpica que seria regulada pelo C\u00f3digo Civil, o qual respeitaria fielmente o quanto combinado entre as partes, desde que obviamente n\u00e3o afetasse terceiros (no caso, o condom\u00ednio)? Penso que seja a t\u00edpica por temporada (se o prazo da loca\u00e7\u00e3o para resid\u00eancia tempor\u00e1ria n\u00e3o ultrapasse os 90 dias) e tamb\u00e9m t\u00edpica residencial (se ultrapassar os tais 90 dias), mas sempre regulada pela Lei de Loca\u00e7\u00f5es;<\/li>\n<li>Mas esta loca\u00e7\u00e3o (t\u00edpica e regulada pela Lei de Loca\u00e7\u00f5es; 90 dias ou n\u00e3o) n\u00e3o \u00e9 um destino comercial que se est\u00e1 dando ao im\u00f3vel de finalidade residencial (vide artigo 10 da Lei 4.591\/64)? E se o propriet\u00e1rio que recorrentemente aluga seu apartamento para esta finalidade, n\u00e3o estaria este desvirtuando a finalidade de sua propriedade particular e com isso afrontando as disposi\u00e7\u00f5es condominiais que determinam que o condom\u00ednio e suas partes privativas s\u00e3o residenciais? Depende, mas no geral tendo a pensar que n\u00e3o. O propriet\u00e1rio continua dando a destina\u00e7\u00e3o residencial para o seu apartamento, mas a resid\u00eancia tempor\u00e1ria de outrem e n\u00e3o mais a sua pr\u00f3pria e definitiva. De outra sorte, imagine-se uma empresa que compra o im\u00f3vel e que explora atividade comercial de compra e venda de im\u00f3veis e alugu\u00e9is de seu patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio. Esta empresa adquire um apartamento em condom\u00ednio especialmente para a finalidade de loca\u00e7\u00e3o via plataformas digitais. Nesta hip\u00f3tese, poderia ser caracterizada a afronta \u00e0 finalidade residencial do condom\u00ednio? Penso que n\u00e3o, uma vez que \u00e9 a empresa que possui finalidade comercial e n\u00e3o o apartamento. O desvio de finalidade comercial em apartamentos residenciais tem-se com presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os nestes, venda de produtos, atendimento a pacientes etc.<\/li>\n<li>E o propriet\u00e1rio, pode prestar alguns servi\u00e7os para seus inquilinos, como aqueles que se v\u00ea em apart-hot\u00e9is? A\u00ed estamos diante de outra discuss\u00e3o: se o propriet\u00e1rio assim o fizer, a loca\u00e7\u00e3o passar\u00e1 a ser regulada por lei especial (intelig\u00eancia do artigo 1\u00ba, \u201ca\u201d, item 4 da Lei de Loca\u00e7\u00f5es), que pode sim caracterizar da\u00ed o desvio de finalidade da loca\u00e7\u00e3o e at\u00e9 mesmo um exerc\u00edcio ilegal de atividade comercial de meios de hospedagem (Lei 11.771\/08).<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u00c9 a\u00ed que residem as maiores problem\u00e1ticas para a solu\u00e7\u00e3o do assunto. Nesse pontos de discuss\u00e3o. O resto que se v\u00ea nas a\u00e7\u00f5es judiciais sobre o assunto s\u00e3o meras brigas emocionais entre vizinhos.<\/p>\n<h3><u>Dessa forma e em resumo, tendo a pensar o seguinte:<\/u><\/h3>\n<ol>\n<li><u>o condom\u00ednio n\u00e3o pode simplesmente proibir os propriet\u00e1rios de alugarem seus im\u00f3veis por temporada;<\/u><\/li>\n<li><u>a loca\u00e7\u00e3o \u00e9 t\u00edpica e regulada pela Lei de Loca\u00e7\u00f5es;<\/u><\/li>\n<li><u>n\u00e3o pode haver obviamente desvio de finalidade residencial, tampouco afronta \u00e0s regras condominiais;<\/u><\/li>\n<li><u>caso os condom\u00ednios queiram proibir totalmente este tipo de loca\u00e7\u00e3o, ser\u00e1 necess\u00e1rio modificar a conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio por unanimidade (artigo 1351 do CC\/02) adequando-a mais ao conceito de domic\u00edlio;<\/u><\/li>\n<li><u>cabe aos condom\u00ednios regulamentarem as pr\u00e1ticas para se preocupar mais com a seguran\u00e7a, pedindo aos propriet\u00e1rios informarem os dados de qualifica\u00e7\u00e3o dos inquilinos, seus carros, per\u00edodo de estadia etc., bem como regular p. ex. o limite de pessoas por unidade, dentre outras quest\u00f5es;<\/u><\/li>\n<li><u>por outro lado, o propriet\u00e1rio n\u00e3o pode tamb\u00e9m querer se utilizar dos servi\u00e7os que os funcion\u00e1rios ou terceiros prestam ao condom\u00ednio exclusivamente para seus inquilinos e\/ou usu\u00e1rios das unidades.<\/u><\/li>\n<\/ol>\n<p>Agora, a situa\u00e7\u00e3o \u00e9 realmente complexa nos casos concretos: e se a loca\u00e7\u00e3o for de uma di\u00e1ria? Isso n\u00e3o poderia ser caracterizado com o desvio de finalidade, vez que esta loca\u00e7\u00e3o por di\u00e1ria \u00e9 exclusiva de meios de hospedagem, como hot\u00e9is e flats?<\/p>\n<p><strong>Enfim, se quiser ter um neg\u00f3cio com im\u00f3veis exclusivamente para lucrar com sua loca\u00e7\u00f5es tempor\u00e1rias via plataformas digitais, \u00e9 melhor ter uma casa s\u00f3 sua mesmo.<\/strong><\/p>\n<p>Tenho aqui comigo v\u00e1rios julgados sobre o assunto e tamb\u00e9m toda a pesquisa de legisla\u00e7\u00e3o pertinente retro citada. Quem quiser ter acesso a ela, por favor me escreva para mf@corelaw.com.br ou ent\u00e3o deixe seu e-mail nos coment\u00e1rios para que eu possa envi\u00e1-la.<\/p>\n<p>Por fim, achei super interessante a ideia de terceirizar o trabalho de anfitri\u00e3o (host \/ hostess) que voc\u00ea teria se alugasse seu apartamento na plataforma do AIRBNB: coanfitri\u00e3o \u2013 aquele que, juntamente com outra pessoa e em id\u00eanticas circunst\u00e2ncias, recebe algu\u00e9m em sua casa (<a href=\"https:\/\/www.infopedia.pt\/dicionarios\/lingua-portuguesa\/co-anfitri%C3%A3o\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\"><u>https:\/\/www.infopedia.pt\/dicionarios\/lingua-portuguesa\/co-anfitri%C3%A3o<\/u><\/a>).<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Afrase n\u00e3o \u00e9 \u00e0 toa, mas conv\u00e9m esclarecer: est\u00e1 havendo bastante disputa judicial sobre o assunto, por\u00e9m n\u00e3o entre a empresa AIRBNB e os condom\u00ednios residenciais, mas sim entre os moradores dos pr\u00e9dios que est\u00e3o colocando seus apartamentos para alugar na plataforma digital. Na verdade, todas as partes envolvidas, pelo que pesquisei, querem uma regulamenta\u00e7\u00e3o [&hellip;]<\/p>","protected":false},"author":4,"featured_media":11133,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[],"class_list":["post-13138","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-imobiliario"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13138","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=13138"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13138\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":13728,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13138\/revisions\/13728"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/11133"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=13138"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=13138"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=13138"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}