{"id":13135,"date":"2018-02-28T11:42:07","date_gmt":"2018-02-28T14:42:07","guid":{"rendered":"https:\/\/corelaw.com.br\/parte-2-do-guia-da-lei-13-465-direito-de-laje\/"},"modified":"2022-02-08T16:32:35","modified_gmt":"2022-02-08T19:32:35","slug":"parte-2-do-guia-da-lei-13-465-direito-de-laje","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/parte-2-do-guia-da-lei-13-465-direito-de-laje\/","title":{"rendered":"Parte 2 do Guia da Lei 13.465 \u2013 Direito de laje"},"content":{"rendered":"

S<\/span>ei que havia dito (aqui<\/a>) que escreveria neste post (apesar do linkedin chamar isso de \u201cartigo\u201d, n\u00e3o tenho a m\u00ednima pretens\u00e3o de assim faz\u00ea-lo) sobre os impactos da nova lei 13.465\/17 nos Registros P\u00fablicos, mas atendendo um pedido de um amigo meu e colega de profiss\u00e3o, vou falar um pouco do direito de laje [o mundo \u00e9 din\u00e2mico (ou como querem alguns agora, o mundo \u00e9 VICA \u2013 vol\u00e1til, incerto, complexo e amb\u00edguo)].<\/p>\n

Antes de entrarmos na quest\u00e3o legal, segue uma breve defini\u00e7\u00e3o de laje emprestada da engenharia: pe\u00e7a estrutural do edif\u00edcio no plano horizontal, geralmente feita de concreto armado apoiada em vigas a qual, por sua vez, descarrega as for\u00e7as nos pilares (vide NBr 6118\/2014 em http:\/\/www.abnt.org.br). Gosto muito desse site aqui tamb\u00e9m: https:\/\/www.priberam.pt\/dlpo\/laje: \u201cCamada de concreto armado que corresponde ao pavimento e ao teto de um andar, de um edif\u00edcio ou de outra estrutura semelhante\u201d.<\/p>\n

N\u00e3o h\u00e1 como entender direito imobili\u00e1rio sem antes adentrar um pouquinho no mundo da engenharia (tenho a sorte de ter pai e sogro como engenheiros civis; meu av\u00f4 foi advogado; advocacia + engenharia = direito imobili\u00e1rio).<\/p>\n

Para complicar ainda mais (para n\u00f3s advogados), vamos entrar um pouco no mundo da arquitetura: a laje pode ter v\u00e1rios outros formatos (n\u00e3o s\u00f3 o horizontal) que a genialidade humana pode conceber. P. Ex., Oscar Niemeyer (http:\/\/www.niemeyer.org.br) criou uma laje em forma de hip\u00e9rbole: cobertura da Capela Curial de S\u00e3o Francisco de Assis na Pampulha, Belo Horizonte\/MG (https:\/\/www.temporadalivre.com\/blog\/wp-content\/uploads\/Belo-Horizonte-Pampulha-Igreja-S\u00e3o-Francisco-de-Assis-Embratur-Acervo-Belotur-Divulga\u00e7\u00e3o2-1024\u00d7682.jpg) ou em formato de ab\u00f3boda: Congresso Nacional (https:\/\/upload.wikimedia.org\/wikipedia\/commons\/7\/74\/Brasilia_Congresso_Nacional_05_2007_221.jpg).<\/p>\n

Na lei nova, a tal da laje aparece (d\u00ea um ctrl+f \u201claje\u201d em http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/_ato2015-2018\/2017\/lei\/l13465.htm):<\/p>\n

1\u00ba = altera\u00e7\u00f5es no C\u00f3digo Civil:<\/h5>\n

\u2013 laje \u00e9 um direito real (artigo 1.225) = poder do homem sobre as coisas;<\/p>\n

\u2013 a laje est\u00e1 disposta nos artigos 1.510 A, B, C, D e E (ctrl+f \u201claje\u201d em http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/_ato2015-2018\/2017\/lei\/l13465.htm) \u2013 vamos falar mais \u00e0 frente de suas caracter\u00edsticas;<\/p>\n

2\u00ba = altera\u00e7\u00f5es na Lei de Registros P\u00fablicos (vide http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/leis\/L6015compilada.htm):<\/h5>\n

\u2013 o direito real de laje merece a abertura de uma matr\u00edcula pr\u00f3pria no registro de im\u00f3veis com remiss\u00f5es rec\u00edprocas nas demais matr\u00edculas das suas lajes umbilicalmente relacionadas (artigo 176, \u00a7 9\u00ba que trata do livro 2 = o da matr\u00edcula);<\/p>\n

3\u00ba = no C\u00f3digo de Processo Civil (vide http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/_ato2015-2018\/2015\/Lei\/L13105.htm):<\/h5>\n

\u2013 cabe ao exequente a intima\u00e7\u00e3o dos \u201clajistas\u201d (constru\u00e7\u00e3o base + a da sobressolo e + a do subsolo);<\/p>\n

A Lei 13.465 ainda menciona que o primeiro registro no \u00e2mbito da REURB-S \u00e9 isento de emolumentos registrais, mas n\u00e3o conv\u00e9m aqui tratar disso (artigo 13, \u00a7 1\u00ba, VII). Estamos com um outro olhar sobre esta coisa nova.<\/p>\n

A laje da lei se caracteriza pelo seguinte:<\/h5>\n

\u2013 \u00e9 um direito real sobre coisa pr\u00f3pria (\u201ca laje \u00e9 minha, posso us\u00e1-la, transferi-la e reivindica-la de quem quer que seja\u201d);<\/p>\n

\u2013 a laje \u00e9 uma unidade imobili\u00e1ria aut\u00f4noma de partes somente de uso do propriet\u00e1rio desta (n\u00e3o a confunda com unidade em condom\u00ednio edil\u00edcio pela raz\u00e3o logo abaixo);<\/p>\n

\u2013 n\u00e3o possui outras quaisquer partes em comunh\u00e3o com seus pares (os lajistas), p. ex., uma eventual fra\u00e7\u00e3o ideal de terreno (distin\u00e7\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas do condom\u00ednio edil\u00edcio);<\/p>\n

\u2013 a laje \u00e9 perene (assim como a propriedade), o que denota a sua principal distin\u00e7\u00e3o com a superf\u00edcie (que acaba um dia = tempor\u00e1ria);<\/p>\n

\u2013 a laje pode ser a de cima e a de baixo (no subsolo do seu pr\u00e9dio, aquilo que est\u00e1 sobre sua cabe\u00e7a \u00e9 uma laje);<\/p>\n

\u2013 quem tem a laje de cima possui os direitos futuros de aliena\u00e7\u00e3o de novas lajes acima (sobressolo) e quem tem a laje de baixo possui os mesmos direitos do subsolo, desde que cada qual colha autoriza\u00e7\u00e3o expressa dos demais lajistas (a lei define isso como um \u201csucessivo direito real de laje\u201d), respeitando-se o direito de prefer\u00eancia do outro;<\/p>\n

\u2013 o lajista que quiser vender a sua laje tem que oferece-la ao outro, em igualdade com terceiros (30 dias para o outro se manifestar), sob pena de anula\u00e7\u00e3o com dep\u00f3sito em ju\u00edzo do pre\u00e7o em at\u00e9 180 dias da venda ao terceiro (muito parecido, sen\u00e3o id\u00eantico com a prefer\u00eancia prevista na Lei 8.245\/91, artigo 27 = Lei de Loca\u00e7\u00f5es);<\/p>\n

\u2013 em caso de 3 ou mais lajes (subsolo, t\u00e9rreo, 1\u00ba andar) tem prefer\u00eancia na compra da laje nova o lajista de cima primeiro e depois o de baixo em segundo, sempre com igualdade de terceiros e respeitando-se o quanto acima colocado;<\/p>\n

\u2013 cada qual arca com os tributos devidos por suas lajes (em ess\u00eancia o IPTU) e, claro, o edif\u00edcio todo deve respeitar as posturas edil\u00edcias e urban\u00edsticas legais (de compet\u00eancia municipal \u2013 estatuto da cidade) e porque n\u00e3o as restri\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas de ordem convencional, as de loteamento p. ex.;<\/p>\n

\u2013 os lajistas podem criar at\u00e9 mesmo uma conven\u00e7\u00e3o estipulando quem paga o qu\u00ea (n\u00e3o confunda com a de condom\u00ednio, pois este nada tem que ver; apesar da pr\u00f3pria lei dizer que as normas do condom\u00ednio edil\u00edcio podem ser aplicadas \u00e0 laje) \u2013 a for\u00e7a executiva desta seria a mesma de uma associa\u00e7\u00e3o de moradores em loteamento ou uma conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio edil\u00edcio mesmo j\u00e1 que a pr\u00f3pria lei fala de utiliza\u00e7\u00e3o das normas do edil\u00edcio? Quero crer que a jurisprud\u00eancia vai ficar com esta \u00faltima; Isso pode ser feito tamb\u00e9m via contrato de venda e compra da laje;<\/p>\n

\u2013 nenhum lajista pode prejudicar os outros com obra nova, consertos ou seguran\u00e7a;<\/p>\n

\u2013 se um lajista n\u00e3o consertar a sua parte e o caso for urgente, o outro pode faz\u00ea-lo, ressarcindo-se posteriormente do faltante;<\/p>\n

\u2013 se o pr\u00e9dio cair, a laje \u00e9 extinta, salvo se houve laje no subsolo ou o pr\u00e9dio for reconstru\u00eddo em at\u00e9 5 anos (se algu\u00e9m der causa \u00e0 ru\u00edna \u2013 falta de c\u00e1lculo estrutural de concreto armado, p. ex. \u2013 fica obrigado ao ressarcimento, claro).<\/p>\n

Ainda bem que o legislador retirou da lei a caracter\u00edstica de que a laje teria que ter um acesso independente (e isolamento funcional); isso constava da medida provis\u00f3ria n\u00ba 759\/2016. \u00c9 dif\u00edcil, ou quase imposs\u00edvel, conceber lajes com as caracter\u00edsticas acima e ainda um acesso independente para a rua. Lembrei daqueles pr\u00e9dios em Nova Iorque que possuem um andar de baixo com escada at\u00e9 a rua e o andar de cima (meio metro acima do perfil natural do terreno), tamb\u00e9m com acesso \u00e0 rua; obviamente uma situa\u00e7\u00e3o completamente diferente do foco da lei que \u00e9 a regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria urbana de favelas (vide exposi\u00e7\u00e3o de motivos da aludida MP em http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/_ato2015-2018\/2016\/Exm\/Exm-MP%20759-16.pdf).<\/p>\n

\n

Laje \u00e9 falta de terreno fruto da criatividade humana em decorr\u00eancia da necessidade de moradia digna. \u00c9 instrumento de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria urbana. Por\u00e9m, fico imaginando alguns outros usos com o direito real de laje:<\/p>\n<\/blockquote>\n

PRIMEIRO (novo empreendimento imobili\u00e1rio):<\/h5>\n

\u2013 Vila Madalena (ou qualquer bairro com as caracter\u00edsticas abaixo = em SP: Pompeia, Perdizes etc.);<\/p>\n

\u2013 declividade da rua acima de 30% (pirambeira);<\/p>\n

\u2013 im\u00f3vel com 30 m de frente;<\/p>\n

\u2013 recorte o perfil natural do terreno em planos horizontais distantes um do outro aquilo que faria sentido numa loja: 10m de frente para a rua ou 6 lojas com 5m de frente (pena que eu ainda n\u00e3o sei desenhar num software qualquer para mostrar este desenho, mas se me derem uma lousa\u2026), acrescente mezaninos (mais uma laje? Se um dos lojistas n\u00e3o a usar. poderia eu vender o espa\u00e7o para outro lojista com uma venda e compra normal = escritura + registro);<\/p>\n

\u2013 sa\u00edda para a rua (individuais ou n\u00e3o) concebo uma pra\u00e7a de conviv\u00eancia (co-working + integra\u00e7\u00e3o + networking);<\/p>\n

\u2013 finalidade comercial;<\/p>\n

\u2013 construo, averbo a constru\u00e7\u00e3o, divido as unidades em lajes abrindo-se matr\u00edculas (n\u00e3o se esque\u00e7a dos mezaninos), divido o cadastro e lan\u00e7amento de IPTU, fa\u00e7o uma conven\u00e7\u00e3o, vendo-as a p\u00fablico.<\/p>\n

Mas qual a vantagem? Porque n\u00e3o fazer um pr\u00e9dio maior? A primeira que vejo \u00e9 a desnecessidade de se pagar emolumentos para a incorpora\u00e7\u00e3o (na venda com a constru\u00e7\u00e3o = funding e depois na institui\u00e7\u00e3o e especifica\u00e7\u00e3o de condom\u00ednios). N\u00e3o vejo uma burla patente \u00e0 Lei de Incorpora\u00e7\u00f5es \u2013 4.591\/64, j\u00e1 que a lei (agora) me permite vender lajes. Ora, mas se for para desviar da Lei de Incorpora\u00e7\u00f5es, porque n\u00e3o fazer simplesmente um pr\u00e9dio de lajes e n\u00e3o um condom\u00ednio edil\u00edcio? N\u00e3o h\u00e1 nada que pro\u00edba. E mais, porque n\u00e3o fazer um empreendimento imobili\u00e1rio residencial com caracter\u00edsticas pr\u00f3ximas? O que se imaginou como um instrumento de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria urbana pode e deve dar azo \u00e0 discuss\u00e3o (o pensamento humano \u00e9 muito mais criativo do que as regras escritas e por isso estanques de uma norma).<\/p>\n

SEGUNDO (mezaninos):<\/h5>\n

\u2013 imagine um Shopping Center em que as lojas sejam independentes de seus mezaninos e que todos estes seriam divididos em direitos reais de lajes;<\/p>\n

\u2013 se os mezaninos fossem blocos independentes das lojas, n\u00e3o tendo acesso \u00e0s suas correspondentes lojas imediatamente inferiores, os mezaninos poderiam ser vendidos \/ alugados pelo empreendedor do Shopping para outros lojistas que tenham que manter um estoque maior;<\/p>\n

\u2013 h\u00e1 uma loja no Shopping Paulista que vende roupas femininas atrav\u00e9s de uma plataforma on line (tend\u00eancia essa que vem aniquilando SCs nos EUA \u2013 a velocidade de abertura de novos SCs por l\u00e1 diminui sobremaneira nos \u00faltimos tempos); ela n\u00e3o possui qualquer estoque e fez at\u00e9 um p\u00e9 direito duplo em sua loja; e se o SC pudesse alugar (ou vender) essa parte \u00e0 outra varejista de roupa enorme, ali\u00e1s no mesmo andar, que precisa de um estoque gigantesco (bastaria um acesso ou acordo entre estas duas lojistas impostas pelo SC);<\/p>\n

\u2013 isso significaria uma maior monetiza\u00e7\u00e3o do espa\u00e7o (um novo conceito de SC); isso poderia ser feito tamb\u00e9m via condom\u00ednio edil\u00edcio? Talvez n\u00e3o porque n\u00e3o conseguiria individualizar uma unidade aut\u00f4noma nos termos da Lei 4.591\/64 (reflitamos sobre isso);<\/p>\n

TERCEIRO (antenas):<\/h5>\n

\u2013 pode um condom\u00ednio edil\u00edcio ser criado com uma laje para vende-la posteriormente \u00e0s operadoras \/ arrendat\u00e1rias de antenas para telefonia celular?<\/p>\n

\u2013 para as empresas que operam essa quest\u00e3o, a loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o lhes traz a for\u00e7a da propriedade ou, no caso, de um direito real de laje;<\/p>\n

\u2013 pergunte a elas se preferem uma loca\u00e7\u00e3o de 20 (ou mesmo 10) anos com cl\u00e1usula de vig\u00eancia e direito de prefer\u00eancia ou uma matr\u00edcula com o perene direito real;<\/p>\n

\u2013 e se os condom\u00ednios edil\u00edcios antigos pudessem conceber uma nova unidade na laje? N\u00e3o estaria essa atrelada ao condom\u00ednio edil\u00edcio, raz\u00e3o pela qual a princ\u00edpio n\u00e3o seria necess\u00e1ria a unanimidade dos cond\u00f4minos para a sua constitui\u00e7\u00e3o. A pensar. Algo assim pode ser a \u201csalva\u00e7\u00e3o da lavoura\u201d do condom\u00ednio com a diminui\u00e7\u00e3o das cotas condominiais beneficiando a todos os moradores.<\/p>\n

Como as Municipalidades devem dispor sobre as restri\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas e edil\u00edcias da laje, procurei algo no novo COE de SP (lei n\u00ba 16.642\/2017 \u2013 vide http:\/\/legislacao.prefeitura.sp.gov.br\/leis\/lei-16642-de-09-de-maio-de-2017\/ e http:\/\/legislacao.prefeitura.sp.gov.br\/leis\/decreto-57776-de-07-de-julho-de-2017\/), mas nada encontrei. Possivelmente SP ou RJ ir\u00e3o abrir essa frente (desconhe\u00e7o alguma medida j\u00e1 sendo discutida nas respectivas c\u00e2maras).<\/p>\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

ATUALIZA\u00c7\u00d5ES<\/h2>\n\n\n\n

Retomada da discuss\u00e3o sobre o direito de laje: mudan\u00e7as na concep\u00e7\u00e3o de moradia e direito imobili\u00e1rio<\/a><\/h3>\n\n\n\n

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Sei que havia dito (aqui) que escreveria neste post (apesar do linkedin chamar isso de \u201cartigo\u201d, n\u00e3o tenho a m\u00ednima pretens\u00e3o de assim faz\u00ea-lo) sobre os impactos da nova lei 13.465\/17 nos Registros P\u00fablicos, mas atendendo um pedido de um amigo meu e colega de profiss\u00e3o, vou falar um pouco do direito de laje [o […]<\/p>","protected":false},"author":4,"featured_media":11345,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[],"class_list":["post-13135","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-imobiliario"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13135","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=13135"}],"version-history":[{"count":8,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13135\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":14744,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13135\/revisions\/14744"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/11345"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=13135"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=13135"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=13135"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}