{"id":13134,"date":"2018-03-18T11:53:30","date_gmt":"2018-03-18T14:53:30","guid":{"rendered":"https:\/\/corelaw.com.br\/parte-1-do-guia-lei-13-465-17-loteamento\/"},"modified":"2021-10-05T17:45:29","modified_gmt":"2021-10-05T20:45:29","slug":"parte-1-do-guia-lei-13-465-17-loteamento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/parte-1-do-guia-lei-13-465-17-loteamento\/","title":{"rendered":"Parte 1 do Guia \u2013 Lei 13.465\/17 (LOTEAMENTO)"},"content":{"rendered":"

C<\/span>omo dito no primeiro artigo, a ideia aqui \u00e9 passar pelas altera\u00e7\u00f5es da referida lei (\u201c13.465\u201d), ou melhor, suas partes mais comentadas pelo nosso mercado imobili\u00e1rio \/ meio jur\u00eddico.<\/p>\n

Para quem ainda n\u00e3o leu ou perdeu o primeiro artigo, clique aqui<\/a><\/p>\n

Assim, abordo abaixo os seguintes itens dentro do contexto loteamento (as numera\u00e7\u00f5es abaixo foram extra\u00eddas do outro texto que, por sua vez, seguiu a ordem da Lei):<\/p>\n

\u20183.      Exonera\u00e7\u00e3o da responsabilidade tribut\u00e1ria do incorporador \/ loteador em caso de venda da unidade aut\u00f4noma \/ lote;
\n<\/em>6.      Condom\u00ednio de Lotes (altera\u00e7\u00f5es no C\u00f3digo Civil e Lei de Loteamento);
\n<\/em>7.      Associa\u00e7\u00e3o de Moradores e sua cotiza\u00e7\u00e3o (altera\u00e7\u00f5es na Lei de Loteamento) e o loteamento com controle de acesso (\u201cfechado\u201d?);\u2019<\/em><\/p>\n

Exonera\u00e7\u00e3o da responsabilidade tribut\u00e1ria do incorporador \/ loteador em caso de venda da unidade aut\u00f4noma \/ lote:<\/u><\/em><\/strong><\/p>\n

A 13.465 insere o item 32 no rol de documentos que podem ser averbados conforme a Lei de Registros P\u00fablicos (clique aqui<\/a>): termo de quita\u00e7\u00e3o (do pre\u00e7o) de CVC (compromisso de venda e compra) de lotes.<\/p>\n

Um problema grave de loteamentos, principalmente sob a \u00f3tica dos empreendedores (ou os terrenistas, no caso da famosa \u201cparceria para desenvolvimento de loteamentos\u201d), \u00e9 a quantidade de execu\u00e7\u00f5es fiscais municipais vinda de n\u00e3o pagamento pelos adquirentes \/ compradores de lotes: o famoso \u201ccomprei, paguei o lote, mas n\u00e3o pago o IPTU porque n\u00e3o registro (ou n\u00e3o tenho dinheiro para registrar a minha propriedade)<\/em>\u201c. J\u00e1 ouvi muito que, por isso, loteamento n\u00e3o acaba ou \u00e9 um \u2018casamento \u00e0 moda antiga\u2019 (sem div\u00f3rcio). Certa vez, atendi um cliente que tinha uma s\u00e9rie de execu\u00e7\u00f5es fiscais em seu nome (ele foi terrenista em parceria de loteamento) e n\u00e3o conseguia se desvencilhar delas, apesar de j\u00e1 ter vendido todos os lotes a terceiros (na \u00e9poca iniciamos este mesmo racioc\u00ednio dentro das execu\u00e7\u00f5es fiscais).<\/p>\n

De forma a diminuir, ou at\u00e9 mesmo eliminar esse problema, a 13.465 diz que para fins de exonera\u00e7\u00e3o da responsabilidade de pagamento de IPTU pelo propriet\u00e1rio que j\u00e1 vendeu seu lote, tendo recebido completamente o pre\u00e7o, este pode averbar o termo de quita\u00e7\u00e3o e dar a not\u00edcia para a Municipalidade (ou a Fazenda Municipal) para cobrar do adquirente \/ comprador e n\u00e3o mais de quem consta no cadastro \/ lan\u00e7amento do tributo da localidade.<\/p>\n

\n

Penso que os Munic\u00edpios come\u00e7ar\u00e3o a aceitar tamb\u00e9m esta quita\u00e7\u00e3o para passar a alterar o seu cadastro e lan\u00e7ar o tributo no nome do adquirente \/ comprador (salvo engano, isto deve passar por lei e decreto regulamentador).<\/p>\n<\/blockquote>\n

Condom\u00ednio de Lotes (altera\u00e7\u00f5es no C\u00f3digo Civil e Lei de Loteamento):<\/u><\/em><\/strong><\/h4>\n

J\u00e1 escrevi no linkedin <\/em>que: \u201cNuma frase o que \u00e9 o condom\u00ednio de lotes (Lei 13.465\/17): as \u00e1reas privativas s\u00e3o terreno ao inv\u00e9s de apartamento \/ conjunto comercial \/ galp\u00e3o industrial.  O ideal nome seria: condom\u00ednio edil\u00edcio cujo objeto \u00e9 um lote, o qual \u00e9 regido pela C\u00f3digo Civil e Lei 4.591\/64. Em outras palavras, ao inv\u00e9s do incorporador fazer a funda\u00e7\u00e3o e o pr\u00e9dio, ele far\u00e1 a infraestrutura do espa\u00e7o urbano: asfalto, passeios,  sal\u00e3o de festas, parquinho etc. S\u00f3 isso.\u201d.<\/p>\n

A 13.465 incluiu um \u201cA\u201d no artigo 1.358 do C\u00f3digo Civil, ou seja: mais uma esp\u00e9cie de condom\u00ednio edil\u00edcio e n\u00e3o um tipo de loteamento ou outro mix <\/em>qualquer entre os dois institutos de condom\u00ednio e loteamento (exatamente para esclarecer essa quest\u00e3o, inseri de prop\u00f3sito este novo condom\u00ednio na parte que estamos falando de loteamento). A confus\u00e3o vem das defini\u00e7\u00f5es cl\u00e1ssicas entre unidade aut\u00f4noma (C\u00f3digo Civil e Lei de Condom\u00ednios e Incorpora\u00e7\u00f5es n\u00ba 4.591\/64) x lote (Lei de Loteamentos 6.766\/79).<\/p>\n

V\u00e1rios pontos s\u00e3o importantes a se discutir sobre o condom\u00ednio de lotes, mas gostaria somente de fazer duas provoca\u00e7\u00f5es (obviamente que neste momento, temos todos mais perguntas que respostas; por isso a import\u00e2ncia do debate):<\/p>\n

(1) qual o tratamento jur\u00eddico que cada munic\u00edpio vai dar para este novo condom\u00ednio? O de loteamento ou o de condom\u00ednio? Ou vai misturar os dois? O empreendedor (os mais afoitos e tamb\u00e9m inteligentes por j\u00e1 terem feito esse link<\/em>) j\u00e1 est\u00e3o pensando em diminuir a quantidade de restri\u00e7\u00f5es de ordem urban\u00edsticas legais, como p. ex., a doa\u00e7\u00e3o de \u00e1reas institucionais e verdes. Quero crer que o condom\u00ednio de lotes se assemelha muito a loteamento, urbanisticamente falando; da\u00ed que o tratamento pelo Munic\u00edpio deve ser mesmo o de loteamento (a \u00fanica diferen\u00e7a para o poder P\u00fablico vai ser como isso estar\u00e1 traduzido no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis). Ou o Munic\u00edpio deve discutir uma nova forma de tratamento para este novo condom\u00ednio edil\u00edcio.<\/p>\n

(2) Como ficaria a NBr 12.721 nesse caso? O \u00a7 1\u00ba do artigo 1.358 \u201cA\u201d do C\u00f3digo Civil fala que a fra\u00e7\u00e3o ideal do lote de cada cond\u00f4mino (n\u00e3o consigo ainda me acostumar a escrever \/ ouvir lote e cond\u00f4mino na mesma frase\u2026) pode ser proporcional ao solo (\u00e1rea do terreno = \u201cAT\u201d) ou potencial construtivo (\u201cPC\u201d) da unidade. Se for s\u00f3 do lote, ok<\/em> (porque a \u00e1rea do mesmo \u00e9 fixa). Se pegarmos somente o potencial construtivo m\u00e1ximo, tamb\u00e9m ok <\/em>(supondo-se um PC de at\u00e9 2x a AT). Do contr\u00e1rio, se misturarmos os dois itens (AT + PC), ter\u00edamos uma fra\u00e7\u00e3o ideal flutuante (FIF), vez que haver\u00e1 ainda uma constru\u00e7\u00e3o a ser erigida (AT + PC ~ FIF); pode ser que um cond\u00f4mino queria fazer uma casa com metade somente do potencial = 1x: 1\u00ba andar; e outro quer fazer uma casa utilizando-se o PC m\u00e1ximo = 2x: 2\u00ba andar. Seria imposs\u00edvel adequar corretamente isso, salvo engano (corrijam-me se estiver equivocado, pois obviamente n\u00e3o sei calcular \/ fazer uma NBr).<\/p>\n

Associa\u00e7\u00e3o de Moradores e sua cotiza\u00e7\u00e3o (altera\u00e7\u00f5es na Lei de Loteamento) e o loteamento com controle de acesso (\u201cfechado\u201d?):<\/u><\/em><\/strong><\/h4>\n

Vamos ao mais f\u00e1cil primeiro: O artigo 2\u00ba da Lei 6.766 (\u201cO parcelamento do solo urbano poder\u00e1 ser feito mediante loteamento ou desmembramento\u2026<\/em>\u201c) ganhou a previs\u00e3o (legal) de esp\u00e9cie (largamente j\u00e1 utilizada Brasil afora) de loteamento \u201cfechado\u201d ou \u201cloteamento de acesso controlado\u201d. Os munic\u00edpios j\u00e1 previam isso e agora ficou sedimentado via lei ordin\u00e1ria federal (o \u2018mur\u00e3o\u2019 da foto \u00e9 representativo dessa situa\u00e7\u00e3o).<\/p>\n

Resumindo:<\/strong> n\u00e3o pode fechar e n\u00e3o deixar outro do povo entrar e passear, mas o empreendedor \/ associa\u00e7\u00e3o de moradores pode sim controlar quem entra. Lembra-me muito um epis\u00f3dio particular (s\u00f3 que foi l\u00e1 fora; em Miami): pedi para entrar no loteamento para conhec\u00ea-lo e o seguran\u00e7a me deixou dar uma volta em at\u00e9 10 min., sem sair do carro (fui acompanhado por uma moto; at\u00e9 que gostei do cortejo). Assim, poder\u00e1 a associa\u00e7\u00e3o legislar sobre este ponto?<\/p>\n

\n

Sobre o mais complexo: o artigo 36 da mesma lei (de loteamentos) ficou acrescido do \u201cA\u201d que diz basicamente que as associa\u00e7\u00f5es de moradores s\u00e3o administradores de im\u00f3veis e seus titulares (os moradores) devem ser disciplinados pelos seus atos constitutivos \u201ccotizando-se na forma desses atos para suportar a consecu\u00e7\u00e3o dos seus objetivos\u201d.<\/u><\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n

Salvo melhor ju\u00edzo, fica claro que: quem aderiu, paga; e a associa\u00e7\u00e3o pode cobrar com a mesma for\u00e7a execut\u00f3ria de um condom\u00ednio (no in\u00edcio, se todos assinaram, qual o problema?). Por\u00e9m, a maioria (dos que est\u00e3o discutindo o assunto) pensa que a decis\u00e3o sobre este ponto somente ser\u00e1 selada ap\u00f3s o julgamento definitivo do STJ de RESP que julga essa mat\u00e9ria. Os legisladores perderam uma bela oportunidade de sedimentar essa quest\u00e3o inserindo-se a obrigatoriedade, a qual, convenhamos, \u00e9 a mais apropriada sa\u00edda, sob pena de enriquecimento il\u00edcito (ou o morador vai parar de usar a portaria e seguran\u00e7a?). O que mais preocupa \u00e9 que o STJ vem ignorando o enriquecimento il\u00edcito daquele que se beneficia sem nada pagar, limitando-se ao princ\u00edpio constitucional de que ningu\u00e9m fica obrigado a se associar a quem quer que seja (conhe\u00e7o casos de produtores rurais que n\u00e3o queriam se associar \u00e0 CNA \u2013 Confedera\u00e7\u00e3o Nacional da Agricultura e Pecu\u00e1ria do Brasil \u2013 mas os Tribunais sempre decidiram que eles s\u00e3o sim obrigados a se associar: tudo ao rei e nada aos s\u00faditos!). Acho que cabe uma baita discuss\u00e3o aqui.<\/p>\n

No pr\u00f3ximo vou falar sobre os impactos da nova lei nos Registros P\u00fablicos (Lei n\u00ba 6.015\/73).<\/p>\n

Stay tuned!<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Como dito no primeiro artigo, a ideia aqui \u00e9 passar pelas altera\u00e7\u00f5es da referida lei (\u201c13.465\u201d), ou melhor, suas partes mais comentadas pelo nosso mercado imobili\u00e1rio \/ meio jur\u00eddico. Para quem ainda n\u00e3o leu ou perdeu o primeiro artigo, clique aqui Assim, abordo abaixo os seguintes itens dentro do contexto loteamento (as numera\u00e7\u00f5es abaixo foram […]<\/p>","protected":false},"author":4,"featured_media":11348,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[],"class_list":["post-13134","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-imobiliario"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13134","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=13134"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13134\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":13445,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13134\/revisions\/13445"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/11348"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=13134"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=13134"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=13134"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}