{"id":13095,"date":"2019-10-03T15:00:03","date_gmt":"2019-10-03T18:00:03","guid":{"rendered":"https:\/\/corelaw.com.br\/conheca-aqui-a-tributacao-envolvida-na-incorporacao-imobiliaria\/"},"modified":"2021-10-05T17:35:05","modified_gmt":"2021-10-05T20:35:05","slug":"conheca-aqui-a-tributacao-envolvida-na-incorporacao-imobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/conheca-aqui-a-tributacao-envolvida-na-incorporacao-imobiliaria\/","title":{"rendered":"Conhe\u00e7a aqui a tributa\u00e7\u00e3o envolvida na incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria!"},"content":{"rendered":"

Incorporar transmite a ideia de reunir dois ou v\u00e1rios elementos em uma \u00fanica estrutura. Assim, quando nos referimos \u00e0 constru\u00e7\u00e3o civil, esse fato diz respeito \u00e0 uni\u00e3o de duas coisas que ser\u00e3o transformadas em algo singular, ou seja, um pr\u00e9dio que ser\u00e1 incorporado ao terreno, por exemplo. Nesse sentido, a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, em regra, \u00e9 um instituto jur\u00eddico que envolve a jun\u00e7\u00e3o de duas ou mais unidades aut\u00f4nomas em uma \u00fanica disposi\u00e7\u00e3o. Essa figura tem previs\u00e3o na <\/a>Lei n\u00ba 4.591\/64.<\/a><\/p>\n

Al\u00e9m disso, trata-se de um procedimento que envolve a cobran\u00e7a de tributos espec\u00edficos. Por isso, \u00e9 importante estar atento a todas as etapas que comp\u00f5em essa negocia\u00e7\u00e3o para n\u00e3o sofrer preju\u00edzos. Afinal, esse processo \u00e9 alvo frequente de equ\u00edvocos, fato que pode gerar impactos financeiros negativos.<\/p>\n

Neste artigo, vamos explicar com mais detalhes quais s\u00e3o as tributa\u00e7\u00f5es que incidem sobre o procedimento de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. Acompanhe a leitura!<\/p>\n

O que \u00e9 a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria?<\/h2>\n

A incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria \u00e9 a atividade que promove o planejamento, a capta\u00e7\u00e3o de recursos financeiros, a reuni\u00e3o de investidores, a constru\u00e7\u00e3o e a jun\u00e7\u00e3o de unidades com o objetivo de aliena\u00e7\u00e3o total ou parcial de edifica\u00e7\u00f5es ou o conjunto de edifica\u00e7\u00f5es compostas por unidades aut\u00f4nomas.<\/p>\n

Assim, a incorpora\u00e7\u00e3o \u00e9 a figura por meio da qual uma pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica realiza a constru\u00e7\u00e3o de um edif\u00edcio, a partir de v\u00e1rias unidades aut\u00f4nomas sobre o terreno que pertence a terceiro, o propriet\u00e1rio. A partir do registro da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria no Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis, \u00e9 feita a venda dessas unidades aut\u00f4nomas do pr\u00e9dio que est\u00e1 em fase de constru\u00e7\u00e3o e at\u00e9 mesmo a aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis que ainda est\u00e3o na planta.<\/p>\n

Assim, a empresa incorporadora \u00e9 a figura respons\u00e1vel por administrar a obra e contratar a construtora, que, por sua vez, tem o dever de executar e construir toda a edifica\u00e7\u00e3o. Da mesma maneira, esse termo pode significar todo o empreendimento pertencente a um projeto imobili\u00e1rio que ser\u00e1 objeto de negocia\u00e7\u00e3o sem que a constru\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis tenha sido devidamente finalizada.<\/p>\n

Trata-se de uma figura imobili\u00e1ria que apresenta determinadas particularidades e tamb\u00e9m sofre a incid\u00eancia de tributa\u00e7\u00e3o sob mais de um regime. Nesse sentido, optar pela modalidade mais vantajosa acarreta a diminui\u00e7\u00e3o do or\u00e7amento da obra e das despesas, al\u00e9m de poder ampliar a rentabilidade do neg\u00f3cio.<\/p>\n

Como funciona a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria?<\/h2>\n

A incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria confere seguran\u00e7a no que se refere \u00e0s condi\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas, \u00e0 idoneidade da obra, \u00e0 legalidade do projeto, \u00e0s particularidades do terreno e \u00e0s caracter\u00edsticas do im\u00f3vel. Al\u00e9m disso, a incorpora\u00e7\u00e3o requer o registro do memorial e da futura conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio.<\/p>\n

\u00c9 comum que as empresas construtoras ou as incorporadoras forne\u00e7am algumas unidades aut\u00f4nomas ao propriet\u00e1rio do terreno como meio de pagamento e, ent\u00e3o, negociem livremente as unidades restantes.<\/p>\n

A aliena\u00e7\u00e3o de unidades que ainda n\u00e3o t\u00eam a devida exist\u00eancia f\u00edsica exige o registro perante o Cart\u00f3rio de Registro Geral de Im\u00f3veis, que dever\u00e1 apresentar todas as informa\u00e7\u00f5es poss\u00edveis sobre o empreendimento \u2014 metragem, \u00e1reas interna e externa e quantidade de unidades aut\u00f4nomas, por exemplo. A venda desses im\u00f3veis \u00e9 autorizada apenas ap\u00f3s o devido registro.<\/p>\n

Da mesma forma, deve ser feita a verifica\u00e7\u00e3o de todos os documentos (trata-se de um vasto rol de exig\u00eancias) e a an\u00e1lise da matr\u00edcula do im\u00f3vel que ser\u00e1 objeto do empreendimento. Como se trata de um procedimento complexo e extenso, o ideal \u00e9 contar com o aux\u00edlio de um profissional especialista nesse ramo.<\/p>\n

Quais s\u00e3o as estruturas tribut\u00e1rias poss\u00edveis?<\/h2>\n

A incorpora\u00e7\u00e3o, tal como qualquer neg\u00f3cio jur\u00eddico, traz benef\u00edcios econ\u00f4micos \u2014 portanto, sofre tributa\u00e7\u00e3o. Nesse sentido, esse regime fiscal vai depender do tipo de planejamento societ\u00e1rio da incorporadora. Isso porque a incorpora\u00e7\u00e3o \u00e9 pass\u00edvel de ser realizada de forma direta, por exemplo, atrav\u00e9s de uma SPE, usando o patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Portanto, \u00e9 importante verificar o regime de tributa\u00e7\u00e3o que traz mais vantagens conforme os riscos e as caracter\u00edsticas do neg\u00f3cio \u2014 lucro presumido, lucro real e o regime especial de tributa\u00e7\u00e3o (RET).<\/p>\n

Pensando nisso, confira, a seguir, as possibilidades de configura\u00e7\u00e3o da tributa\u00e7\u00e3o incidente sobre a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n

SPE (Sociedade de Prop\u00f3sito Espec\u00edfico)<\/h3>\n

A SPE tem personalidade jur\u00eddica pr\u00f3pria e autonomia patrimonial. Isso significa que h\u00e1 a separa\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio que pertence aos s\u00f3cios e daquele que \u00e9 da incorporadora do empreendimento. Nesse sentido, ela isola os ativos e passivos de ambas as partes (pessoa jur\u00eddica representada pela incorporadora e os seus s\u00f3cios).<\/p>\n

Assim, a obra n\u00e3o ser\u00e1 prejudicada caso haja alguma d\u00edvida pertencente aos s\u00f3cios \u2014 eventual d\u00e9bito do empreendimento n\u00e3o tem o cond\u00e3o de comprometer o patrim\u00f4nio pessoal do s\u00f3cio. Esse fato evita preju\u00edzos e riscos para o futuro comprador e para a empresa. Trata-se de uma modalidade que se solidificou no segmento da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria seja pela prote\u00e7\u00e3o aos adquirentes, seja pela exig\u00eancia de institui\u00e7\u00f5es banc\u00e1rias que financiam \u00e0 produ\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

A SPE tem a op\u00e7\u00e3o de adotar qualquer regime tribut\u00e1rio. Especialmente por for\u00e7a da segrega\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio da SPE do restante do patrim\u00f4nio do Grupo Empresarial a qual \u00e9 vinculada, a SPE opta por apurar os tributos devidos pelo Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o (RET), cuja carga tribut\u00e1ria \u00e9 substancialmente inferior \u00e0quela resultante da op\u00e7\u00e3o pela apura\u00e7\u00e3o com base no lucro real ou no lucro presumido..<\/p>\n

Planejamento societ\u00e1rio<\/h3>\n

O planejamento societ\u00e1rio diz respeito \u00e0 escolha da forma jur\u00eddica que a empresa respons\u00e1vel pela incorpora\u00e7\u00e3o vai assumir. Nesse sentido, a obra da edifica\u00e7\u00e3o pode ser efetuada diretamente pela pr\u00f3pria incorporadora (m\u00e3e) ou, ent\u00e3o, por meio de uma SPE com outros parceiros. Cada situa\u00e7\u00e3o apresenta um tipo de tributa\u00e7\u00e3o mais vantajosa.<\/p>\n

Como voc\u00ea p\u00f4de perceber, o tipo de tributa\u00e7\u00e3o vai depender da estrutura societ\u00e1ria que a empresa respons\u00e1vel pelo processo de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria pretende adotar e do or\u00e7amento envolvido em todo esse projeto. Por isso, o ideal \u00e9 montar um planejamento eficiente cujo principal intuito seja evitar preju\u00edzos e reduzir os gastos com o pagamento de tributos.<\/p>\n

Ainda tem d\u00favidas sobre o procedimento de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria? Entre em contato conosco.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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