{"id":13083,"date":"2019-11-12T12:33:44","date_gmt":"2019-11-12T15:33:44","guid":{"rendered":"https:\/\/corelaw.com.br\/built-to-suit\/"},"modified":"2021-10-05T17:33:06","modified_gmt":"2021-10-05T20:33:06","slug":"built-to-suit","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/built-to-suit\/","title":{"rendered":"Como funciona o contrato e as quest\u00f5es tribut\u00e1rias do Built to Suit?"},"content":{"rendered":"<p>O setor imobili\u00e1rio tem passado por algumas mudan\u00e7as nos \u00faltimos tempos. Em meio a um cen\u00e1rio de crescente interesse dos investidores e consumidores em adquirir im\u00f3veis e de aumento do n\u00famero de transa\u00e7\u00f5es efetuadas, surgiu uma nova modalidade de investimento conhecida como <em>Built to Suit<\/em>.<\/p>\n<p>Essa ferramenta promete trazer mais facilidades e possibilidades para o mercado <a href=\"\/en\/direito-imobiliario-permuta-de-terrenos\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">imobili\u00e1rio<\/a>, dando mais personaliza\u00e7\u00e3o e dinamismo \u00e0s negocia\u00e7\u00f5es que envolvem os contratos de im\u00f3veis. Mas afinal, como funciona esse mecanismo? Existe alguma legisla\u00e7\u00e3o que regulamenta esse neg\u00f3cio? Como fica a cobran\u00e7a tribut\u00e1ria das opera\u00e7\u00f5es realizadas por meio desse contrato?<\/p>\n<p>Para ajudar a sanar as suas d\u00favidas, este artigo vai explicar como funcionam os contratos<em> Built to Suit <\/em>e as regras tribut\u00e1rias que s\u00e3o aplic\u00e1veis a eles. Acompanhe o conte\u00fado e saiba mais sobre o assunto!<\/p>\n<h2>\u00a0Qual \u00e9 o conceito de Built to Suit?<\/h2>\n<p>A express\u00e3o \u201c<em>Built to Suit<\/em>\u201d significa \u201cconstru\u00eddo para servir\u201d, ou \u201cconstru\u00eddo para ajustar\u201d. Do ponto de vista jur\u00eddico e <a href=\"\/en\/guia-para-o-novo-marco-do-mercado-imobiliario\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">imobili\u00e1rio<\/a>, esse termo \u00e9 usado para se referir a contratos de loca\u00e7\u00e3o at\u00edpicos de im\u00f3veis urbanos.<\/p>\n<p>Trata-se de um neg\u00f3cio em que o propriet\u00e1rio\/locador realiza investimentos em um im\u00f3vel, edificando-o e implementando reformas com o objetivo final de satisfazer as necessidades e as vontades do locat\u00e1rio. De fato, o <em>Built to Suit<\/em> \u00e9 uma esp\u00e9cie de loca\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. Ele consiste na constru\u00e7\u00e3o ou na reforma personalizada de um im\u00f3vel, que seja pensada de acordo com o objetivo do futuro locat\u00e1rio.<\/p>\n<p>Essa modalidade contratual n\u00e3o foi criada para fins residenciais. Ela costuma ser bastante utilizada por setores da ind\u00fastria e do com\u00e9rcio, pois esses ramos apresentam necessidades especiais e espec\u00edficas para o seu funcionamento e instala\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<p>Vamos dar um exemplo para tornar o entendimento mais f\u00e1cil. Imagine uma grande rede varejista que precise fazer a loca\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel amplo, arejado e espa\u00e7oso para armazenar as suas mercadorias. Cientes dessa necessidade, os investidores imobili\u00e1rios que t\u00eam interesse em fechar esse neg\u00f3cio poder\u00e3o fazer a constru\u00e7\u00e3o ou a reforma da propriedade, com o \u00fanico prop\u00f3sito de atender \u00e0s expectativas desse futuro locat\u00e1rio.<\/p>\n<p>No entanto, antes de o locador realizar o investimento (obras e reformas), o contrato <em>Built to Suit <\/em>dever\u00e1 ser celebrado. Esse acordo precisa determinar um prazo de vig\u00eancia, no qual h\u00e1 a possibilidade de reaver o valor investido e a previs\u00e3o de receber os rendimentos obtidos com a loca\u00e7\u00e3o. Trata-se de uma maneira de garantir a seguran\u00e7a jur\u00eddica para ambas as partes.<\/p>\n<h2>Como funciona o contrato Built to Suit?<\/h2>\n<p>Aqui, estamos falando de uma opera\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria conhecida como constru\u00e7\u00e3o sob medida. O contrato <em>Built to Suit<\/em> estipula que o investidor far\u00e1 a viabiliza\u00e7\u00e3o e as mudan\u00e7as necess\u00e1rias no empreendimento imobili\u00e1rio, levando em considera\u00e7\u00e3o os interesses do futuro usu\u00e1rio ou cliente. Este, por sua vez, vai utilizar o im\u00f3vel por um per\u00edodo predeterminado em troca do pagamento do valor referente ao investimento realizado e da remunera\u00e7\u00e3o pelo uso do im\u00f3vel.<\/p>\n<p>Esse \u00e9 um contrato que \u00e9 firmado por um longo prazo de dura\u00e7\u00e3o. Geralmente, o neg\u00f3cio de loca\u00e7\u00e3o que adota esse modelo costuma ter um prazo de validade vari\u00e1vel entre 15 a 20 anos. Essa caracter\u00edstica permite ao empreendedor a possibilidade de efetuar a amortiza\u00e7\u00e3o sobre os investimentos que foram realizados, incluindo a\u00ed a rentabilidade obtida.<\/p>\n<p>Outro ponto de grande import\u00e2ncia se refere ao valor locat\u00edcio do im\u00f3vel. Aqui h\u00e1 uma diferen\u00e7a b\u00e1sica entre o contrato <em>Built to Suit<\/em> e a loca\u00e7\u00e3o tradicional. Enquanto na loca\u00e7\u00e3o comum, o aluguel tem o objetivo de remunerar o uso do im\u00f3vel que \u00e9 utilizado pelo locat\u00e1rio, no <em>Built to Suit<\/em> o aluguel deve servir de base para a remunera\u00e7\u00e3o e o uso, bem como precisa considerar o investimento inicial que foi feito a fim de trazer personaliza\u00e7\u00e3o e exclusividade ao im\u00f3vel \u2014 constru\u00e7\u00f5es ou reformas.<\/p>\n<p>Nesse caso, \u00e9 poss\u00edvel que o locador n\u00e3o tenha recursos suficientes para implementar as mudan\u00e7as e precise recorrer a um terceiro para efetivar a constru\u00e7\u00e3o \u2014 solicitando financiamentos perante institui\u00e7\u00f5es financeiras, por exemplo.<\/p>\n<h2>Como se d\u00e1 a opera\u00e7\u00e3o Built to Suit?<\/h2>\n<p>Em regra, o procedimento <em>Built to Suit<\/em> costuma acontecer seguindo algumas etapas:<\/p>\n<ul>\n<li>primeiramente, a pessoa f\u00edsica ou a empresa contratante deve fazer a contrata\u00e7\u00e3o dos servi\u00e7os de um empreendedor;<\/li>\n<li>o empreendedor deve adquirir o im\u00f3vel de acordo com as caracter\u00edsticas que foram determinadas pelo cliente;<\/li>\n<li>ser\u00e1 desenvolvido um projeto arquitet\u00f4nico e imobili\u00e1rio que seja capaz de satisfazer as necessidades do cliente contratante;<\/li>\n<li>o empreendedor efetua a constru\u00e7\u00e3o ou a reforma, por conta pr\u00f3pria ou com o aux\u00edlio de terceiros, conforme o projeto que foi desenvolvido;<\/li>\n<li>o empreendedor dever\u00e1 ceder o direito de uso do im\u00f3vel para o contratante por um determinado per\u00edodo, que \u00e9 previamente estipulado nos <a href=\"\/en\/distratos-de-imoveis-ou-dos-contratos-de-imoveis\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">contratos de im\u00f3veis<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Existe previs\u00e3o legal para o contrato Built to Suit?<\/h2>\n<p>O contrato <em>Built to Suit<\/em> \u00e9 chamado de loca\u00e7\u00e3o sob encomenda. Ele consiste em um contrato at\u00edpico. Isso quer dizer que n\u00e3o h\u00e1 previs\u00e3o na lei sobre como se d\u00e1 a sua regulamenta\u00e7\u00e3o. De fato, o ordenamento jur\u00eddico n\u00e3o trata de forma expressa, em nenhum momento, sobre o <em>Built to Suit<\/em> \u2014 apesar de ele abranger caracter\u00edsticas de diversos outros contratos, como a compra e venda, a loca\u00e7\u00e3o, a cess\u00e3o, entre outros tipos.<\/p>\n<p>Al\u00e9m disso, \u00e9 importante mencionar que n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel aplicar a Lei 8.245\/91 (Lei das Loca\u00e7\u00f5es) em sua integralidade nas rela\u00e7\u00f5es que regem o <em>Built to Suit<\/em>. Somente alguns poucos pontos. Na realidade, esses dois tipos de contratos n\u00e3o s\u00e3o harm\u00f4nicos em diversos aspectos.<\/p>\n<p>No entanto, a edi\u00e7\u00e3o da <a href=\"http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/_Ato2011-2014\/2012\/Lei\/L12744.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Lei n\u00ba 12.744\/2012<\/a> alterou o art. 4\u00ba e acrescentou o art. 54-A na Lei n\u00ba 8.245\/1991 para prever sobre as loca\u00e7\u00f5es dos im\u00f3veis urbanos e os procedimentos decorrentes dessa rela\u00e7\u00e3o. A Lei denomina esses contratos como sendo de constru\u00e7\u00e3o ajustada.<\/p>\n<p>Confira o art. 3\u00ba dessa Lei:<\/p>\n<p>\u201cNa loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o residencial de im\u00f3vel urbano na qual o locador procede \u00e0 pr\u00e9via aquisi\u00e7\u00e3o, constru\u00e7\u00e3o ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do im\u00f3vel ent\u00e3o especificado pelo pretendente \u00e0 loca\u00e7\u00e3o, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecer\u00e3o as condi\u00e7\u00f5es livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposi\u00e7\u00f5es procedimentais previstas nesta Lei.\u201d<\/p>\n<h2>\u00c9 poss\u00edvel a desist\u00eancia do contrato Built to Suit?<\/h2>\n<p>Em regra, o locador n\u00e3o pode reaver o im\u00f3vel que est\u00e1 alugado. A exce\u00e7\u00e3o se d\u00e1 nos casos em que a decis\u00e3o tenha partido do locat\u00e1rio.<\/p>\n<p>Isso significa que \u00e9 poss\u00edvel a den\u00fancia (desejo de encerrar um contrato celebrado) antecipada do v\u00ednculo locat\u00edcio por decis\u00e3o do locat\u00e1rio. Por\u00e9m, ele deve se comprometer a efetuar o pagamento da multa proporcional que foi previamente estipulada no acordo. Caso n\u00e3o haja previs\u00e3o no contrato, o juiz pode estipular um valor.<\/p>\n<p>Nesse sentido, a mesma Lei n\u00ba 12.744\/2012 somente determina que esse montante n\u00e3o pode ser superior \u00e0 soma dos valores dos alugu\u00e9is pendentes, ou seja, que teriam que ser pagos at\u00e9 o encerramento (termo final) da loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<h2>Quais s\u00e3o os benef\u00edcios do contrato Built to Suit?<\/h2>\n<p>Ambas as partes (contratante e empreendedor) obt\u00eam vantagens mediante o fechamento desse tipo de negocia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<h3>Vantagens para a parte contratante (locat\u00e1rio)<\/h3>\n<p>O cliente tem v\u00e1rios benef\u00edcios. Confira:<\/p>\n<ul>\n<li>ele pode fazer a fiscaliza\u00e7\u00e3o da obra para verificar se o projeto est\u00e1 sendo realizado conforme foi originalmente determinado;<\/li>\n<li>ele recebe o im\u00f3vel \u201csob medida\u201d e pronto para ser ocupado, exatamente com as caracter\u00edsticas que foram determinadas por ele, de acordo com as suas necessidades;<\/li>\n<li>o cliente n\u00e3o precisa mobilizar nenhum recurso financeiro para a aquisi\u00e7\u00e3o de terrenos nem para efetuar a constru\u00e7\u00e3o ou a reforma das instala\u00e7\u00f5es do im\u00f3vel. Tudo fica por conta da outra parte, o investidor;<\/li>\n<li>o cliente pode direcionar a sua aten\u00e7\u00e3o para o core business, ou seja, para as atividades que realmente importam para os neg\u00f3cios do setor em que ele atua;<\/li>\n<li>o pagamento mensal (aluguel) para o empreendedor referente \u00e0 ocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel pode ser considerado como despesa operacional. Isso implica a redu\u00e7\u00e3o da carga tribut\u00e1ria \u2014 conforme veremos mais \u00e0 frente;<\/li>\n<li>o cliente n\u00e3o se envolve em nenhum momento com os tr\u00e2mites envolvendo reformas e constru\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. Tudo \u00e9 feito pela empresa especializada, que fica respons\u00e1vel por viabilizar todo o projeto;<\/li>\n<li>a parte definir\u00e1 elementos espec\u00edficos da constru\u00e7\u00e3o, como arquitetura, infraestrutura, metragem, decora\u00e7\u00e3o, luminosidade, ventila\u00e7\u00e3o etc.<\/li>\n<li>podem ser aplicadas vantagens financeiras e tribut\u00e1rias, dependendo do regime de tributa\u00e7\u00e3o que a pessoa jur\u00eddica escolheu.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Vantagens para a parte contratada (locador)<\/h3>\n<p>O locador tamb\u00e9m aufere benef\u00edcios ao concordar com esse tipo de negocia\u00e7\u00e3o. Confira:<\/p>\n<ul>\n<li>o contrato apresenta um amplo prazo de dura\u00e7\u00e3o, cerca de 10 a 15 anos, trazendo mais seguran\u00e7a jur\u00eddica, especialmente pelo fato de o acordo ser firmado com empresas que costumam estar bem estabelecidas e reconhecidas no mercado;<\/li>\n<li>o lucro vai cobrir todos os custos referentes \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o do empreendimento (obra e reformas). Isso significa que o investidor poder\u00e1 recuperar todo o capital que foi utilizado;<\/li>\n<li>o locador receber\u00e1 os rendimentos compat\u00edveis (aluguel propriamente dito);<\/li>\n<li>o valor da loca\u00e7\u00e3o nessa modalidade de investimento costuma trazer um retorno superior ao da loca\u00e7\u00e3o tradicional, por exemplo;<\/li>\n<li>trata-se de uma grande possibilidade para a diversifica\u00e7\u00e3o dos investimentos;<\/li>\n<li>os gastos que se referem \u00e0 loca\u00e7\u00e3o e aos custos operacionais podem ser deduzidos diretamente da base de c\u00e1lculo do Imposto de Renda e da CSLL.<\/li>\n<li>caso as \u00e1reas sejam usadas diretamente para as atividades do inquilino, tamb\u00e9m \u00e9 poss\u00edvel a redu\u00e7\u00e3o das despesas por meio da dedu\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo do PIS e COFINS;<\/li>\n<li>h\u00e1 a oportunidade de investir em ativos imobili\u00e1rios com mais seguran\u00e7a.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Quem costuma utilizar os contratos Built to Suit?<\/h2>\n<p>Muitas empresas t\u00eam a necessidade de se instalar em espa\u00e7os diferentes, que sejam capazes de se adequar \u00e0s atividades que elas desenvolvem, apresentando algumas particularidades. Contudo, esse tipo de propriedade espec\u00edfica que atende \u00e0s exig\u00eancias da pessoa jur\u00eddica n\u00e3o costuma ser encontrada com facilidade dentro do mercado.<\/p>\n<p>O principal exemplo nesse sentido s\u00e3o as ind\u00fastrias e as empresas voltadas para a presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os. Al\u00e9m disso, essa modalidade de contrato j\u00e1 \u00e9 bastante adotada por ind\u00fastrias localizadas nos Estados Unidos e por todo o continente europeu, principalmente.<\/p>\n<p>Em regra, o contrato imobili\u00e1rio do tipo <em>Built to Suit<\/em> \u00e9 voltado para as multinacionais e as empresas de m\u00e9dio e grande porte. Isso porque as opera\u00e7\u00f5es desempenhadas por essas companhias devem seguir um determinado padr\u00e3o, a fim de garantir a continuidade das atividades. Portanto, quanto mais ajustado for o ambiente, melhores ser\u00e3o as condi\u00e7\u00f5es para o trabalho.<\/p>\n<p>De fato, apesar de existirem muitas ofertas de im\u00f3veis anunciados para a loca\u00e7\u00e3o, esses tipos de ambientes n\u00e3o costumam se mostrar adequados e n\u00e3o conseguem suprir as exig\u00eancias dos futuros locat\u00e1rios. Nesse sentido, a customiza\u00e7\u00e3o dos espa\u00e7os ganha import\u00e2ncia. Afinal, a parte interessada n\u00e3o deseja gastar os seus recursos financeiros com reformas e obras que comprometeriam uma parcela significativa do fluxo de caixa operacional \u2014 e que n\u00e3o guardam rela\u00e7\u00e3o com o foco principal do neg\u00f3cio.<\/p>\n<h2>Como s\u00e3o os im\u00f3veis objetos do contrato Built to Suit?<\/h2>\n<p>As empresas que buscam esse tipo de loca\u00e7\u00e3o desejam im\u00f3veis com estruturas especiais \u2014 galp\u00f5es e centros de distribui\u00e7\u00e3o, pr\u00e9dios com vigas e pisos resistentes para suportar altas cargas, maquin\u00e1rio pesado, estrutura el\u00e9trica fortalecida etc.<\/p>\n<p>Nesse sentido, \u00e9 poss\u00edvel afirmar que as principais exig\u00eancias dos locat\u00e1rios envolvem as constru\u00e7\u00f5es com especifica\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas r\u00edgidas e o cumprimento do prazo que foi previamente definido para efetuar a obra e entregar o im\u00f3vel.<\/p>\n<p>As principais empresas que j\u00e1 fazem uso dessa modalidade s\u00e3o as constru\u00e7\u00f5es sedes da Petrobr\u00e1s e da Rede Globo de Televis\u00e3o, as ind\u00fastrias Alpargatas e a rede C&amp;C Materiais de Constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<h2>Existe alguma jurisprud\u00eancia que aborda esse modelo de contrato no Brasil?<\/h2>\n<p>Essa nova modalidade de aluguel <em>Built to Suit<\/em> ainda \u00e9 recente no pa\u00eds. Somente em 2012 foi institu\u00edda a Lei n\u00ba 12.744\/12, que passou a regulamentar esse esquema e trouxe algumas disposi\u00e7\u00f5es mais claras sobre o assunto.<\/p>\n<p>Por outro lado, tamb\u00e9m encontramos jurisprud\u00eancias e entendimentos doutrin\u00e1rios sobre o assunto. O enunciado n\u00ba 67, da II Jornada de Direito Comercial do CJF\/STJ de 2015, determina que \u201cna loca\u00e7\u00e3o <em>Built to Suit<\/em>, \u00e9 v\u00e1lida a estipula\u00e7\u00e3o contratual que estabele\u00e7a cl\u00e1usula penal compensat\u00f3ria equivalente \u00e0 totalidade dos alugueres a vencer, sem preju\u00edzo da aplica\u00e7\u00e3o do art. 416, par\u00e1grafo \u00fanico, do C\u00f3digo Civil.\u201d<\/p>\n<p>Nesse sentido, apesar das suas opera\u00e7\u00f5es serem definidas por meio de legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica, o contrato <em>Built to Suit<\/em> tem o dever de respeitar as condi\u00e7\u00f5es previstas em todos os contratos de modo geral \u2014 especialmente o princ\u00edpio da boa-f\u00e9.<\/p>\n<p>Por sua vez, \u00e9 interessante mencionar que o locat\u00e1rio tamb\u00e9m tem a obriga\u00e7\u00e3o de respeitar algumas condi\u00e7\u00f5es contratuais estipuladas no acordo, sob pena de virar r\u00e9u em a\u00e7\u00f5es de despejo ou consigna\u00e7\u00e3o de pagamento.<\/p>\n<p>De fato, \u00e9 necess\u00e1ria uma lei para definir as principais regras referentes a esse investimento. Afinal, esse modelo apresenta diversas diferen\u00e7as em rela\u00e7\u00e3o aos contratos comuns:<\/p>\n<ul>\n<li>o locador recebe o valor que foi investido no im\u00f3vel acrescido da quantia referente ao aluguel;<\/li>\n<li>o locador n\u00e3o poder\u00e1 tomar o im\u00f3vel para si antes do fim do contrato;<\/li>\n<li>o locat\u00e1rio tem a op\u00e7\u00e3o de solicitar a ren\u00fancia do valor.<\/li>\n<\/ul>\n<p>O art. 3\u00ba da Lei n\u00ba 12.744\/12 acrescentou o art. 54-A \u00e0 Lei n\u00ba 8.245, de 1991. Confira a reda\u00e7\u00e3o:<\/p>\n<p>\u201c <a href=\"http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/LEIS\/L8245.htm#art54a\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Art. 54-A. <\/a>Na loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o residencial de im\u00f3vel urbano na qual o locador procede \u00e0 pr\u00e9via aquisi\u00e7\u00e3o, constru\u00e7\u00e3o ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do im\u00f3vel ent\u00e3o especificado pelo pretendente \u00e0 loca\u00e7\u00e3o, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecer\u00e3o as condi\u00e7\u00f5es livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposi\u00e7\u00f5es procedimentais previstas nesta Lei.<\/p>\n<p>\u00a7 1\u00ba Poder\u00e1 ser convencionada a ren\u00fancia ao direito de revis\u00e3o do valor dos alugu\u00e9is durante o prazo de vig\u00eancia do contrato de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<p>\u00a7 2\u00ba Em caso de den\u00fancia antecipada do v\u00ednculo locat\u00edcio pelo locat\u00e1rio, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que n\u00e3o exceder\u00e1, por\u00e9m, a soma dos valores dos alugu\u00e9is a receber at\u00e9 o termo final da loca\u00e7\u00e3o\u201d.<\/p>\n<h2>Como \u00e9 feito o c\u00e1lculo?<\/h2>\n<p>O c\u00e1lculo do investimento referente ao modelo <em>Built to Suit<\/em> apresenta algumas particularidades. Em regra, o valor varia levando em considera\u00e7\u00e3o os seguintes fatores: metragem do terreno, localiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, caracter\u00edsticas especiais da estrutura, tempo estimado de loca\u00e7\u00e3o, entre outros elementos.<\/p>\n<p>Nesse mesmo sentido, quanto maior o tempo de dura\u00e7\u00e3o do contrato, menor ser\u00e1 o valor das mensalidades \u2014 tamb\u00e9m n\u00e3o custa mencionar que esse contrato poder\u00e1 ser renovado por um prazo de at\u00e9 50 anos.<\/p>\n<h3>Quais s\u00e3o os benef\u00edcios tribut\u00e1rios envolvendo o contrato Built to Suit?<\/h3>\n<p>As empresas locat\u00e1rias que firmam o contrato Built to Suit recebem benef\u00edcios tribut\u00e1rios no que se refere \u00e0s despesas operacionais (de loca\u00e7\u00e3o) e aos custos de deprecia\u00e7\u00e3o e amortiza\u00e7\u00e3o (referente \u00e0 propriedade). Mas, para isso, elas devem estar enquadradas nos seguintes regimes fiscais: Lucro Real, para fins de IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jur\u00eddica), e CSLL (Contribui\u00e7\u00e3o Social sobre o Lucro L\u00edquido).<\/p>\n<p>Esse benef\u00edcio tribut\u00e1rio \u00e9 obtido pela apura\u00e7\u00e3o de despesa gerada pelo pagamento dos alugu\u00e9is. No \u00e2mbito fiscal, o pagamento mensal pode ser contabilizado como despesa operacional, gerando uma redu\u00e7\u00e3o da carga tribut\u00e1ria.<\/p>\n<p><strong>Al\u00e9m disso, \u00e9 importante mencionar que as despesas do locador e do locat\u00e1rio que envolvem a loca\u00e7\u00e3o e os custos operacionais podem ser deduzidas da base de c\u00e1lculo do Imposto de Renda da Pessoa Jur\u00eddica e da CSLL. Por sua vez, tamb\u00e9m \u00e9 poss\u00edvel a dedu\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo do PIS e COFINS se o espa\u00e7o for utilizado de maneira direta pelo locat\u00e1rio.<\/strong><\/p>\n<h2>O Built to Suit \u00e9 uma nova modalidade de loca\u00e7\u00e3o?<\/h2>\n<p>\u00c9 importante observar os dois lados que comp\u00f5em\u00a0as partes desse tipo de contrato. O futuro locat\u00e1rio e que vai fazer uso do im\u00f3vel espera adquirir um terreno moderno e que seja capaz de atender \u00e0s suas expectativas de neg\u00f3cio, mediante o pagamento de um valor pr\u00e9-determinado, que deve ser efetuado em presta\u00e7\u00f5es mensais, geralmente.<\/p>\n<p>E do outro lado, est\u00e1 a figura do investidor (e tamb\u00e9m locador do im\u00f3vel). Essa parte est\u00e1 a procura de obter um retorno financeiro referente aos investimentos que foram depositados no projeto da obra. Al\u00e9m disso, \u00e9 esperado receber uma remunera\u00e7\u00e3o referente ao uso constante do im\u00f3vel.<\/p>\n<p>Nesse sentido, o contrato incita que o locat\u00e1rio permane\u00e7a no im\u00f3vel at\u00e9 o fim do acordo. Trata-se de uma condi\u00e7\u00e3o que garante a seguran\u00e7a do neg\u00f3cio, uma vez que assim poder\u00e1 ser efetuada a distribui\u00e7\u00e3o de t\u00edtulos aos investidores, por meio do efetivo pagamento das parcelas que foram contratadas.<\/p>\n<p>Dessa forma, essa configura\u00e7\u00e3o contratual deve ser compreendida como uma nova esp\u00e9cie de modalidade locat\u00edcia. Isso porque as contratantes definem previamente as obriga\u00e7\u00f5es que ficar\u00e3o respons\u00e1veis antes mesmo do in\u00edcio da constru\u00e7\u00e3o e da reforma do terreno ou im\u00f3vel.<\/p>\n<p>Al\u00e9m disso, outra caracter\u00edstica comum que a destaca da loca\u00e7\u00e3o tradicional \u00e9 o per\u00edodo longo da negocia\u00e7\u00e3o (entre 10 e 20 anos) que deve ser previamente definido no contrato.<\/p>\n<p>Perante essas caracter\u00edsticas, o entendimento majorit\u00e1rio \u00e9 que se trata de uma loca\u00e7\u00e3o at\u00edpica. Nesse sentido, caso ocorra um eventual rompimento do v\u00ednculo contratual entre as partes, dever\u00e1 incidir uma multa que fa\u00e7a jus \u00e0 soma dos valores que foram contratados. Dessa forma, as obriga\u00e7\u00f5es que foram assumidas estar\u00e3o devidamente garantidas.<\/p>\n<p>Nesses casos, se aplica o par\u00e1grafo \u00fanico do art. 473 do C\u00f3digo Civil, que garante o conceito de loca\u00e7\u00e3o neste formato. Confira:<\/p>\n<p>\u201cSe, por\u00e9m, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consider\u00e1veis para a sua execu\u00e7\u00e3o, a den\u00fancia unilateral s\u00f3 produzir\u00e1 efeito depois de transcorrido prazo compat\u00edvel com a natureza e o vulto dos investimentos.\u201d<\/p>\n<h2>Qual \u00e9 a import\u00e2ncia de contar com um escrit\u00f3rio especializado no assunto?<\/h2>\n<p>Os contratos e as negocia\u00e7\u00f5es envolvendo o <em>Built to Suit<\/em> s\u00e3o complexos. A lei ainda apresenta algumas lacunas e pontos que podem trazer conflitos na compreens\u00e3o do conte\u00fado. Nesse cen\u00e1rio, nada melhor do que contar com a ajuda de um escrit\u00f3rio de advocacia com advogados devidamente capacitados e que entendam do assunto com detalhes.<\/p>\n<p>Esses profissionais poder\u00e3o elaborar e analisar o contrato e pedir a revis\u00e3o desse acordo, caso identifiquem algum ponto que necessite de maiores esclarecimentos ou que seja prejudicial para o cliente. Dessa forma, fica mais f\u00e1cil prosseguir com as negocia\u00e7\u00f5es.<\/p>\n<p>Como voc\u00ea p\u00f4de perceber, o contrato <em>Built to Suit<\/em> apresenta v\u00e1rias particularidades e n\u00e3o se confunde jamais com a loca\u00e7\u00e3o tradicional, apesar de fazer uso de algumas disposi\u00e7\u00f5es da Lei das Loca\u00e7\u00f5es como forma de complementar o conte\u00fado.<\/p>\n<p>Quer saber mais sobre o assunto e evitar amargar preju\u00edzos financeiros? Deseja obter mais orienta\u00e7\u00f5es sobre como funciona esse contrato? Podemos ajud\u00e1-lo! Entre em contato conosco!<\/p>\n<p>Este conte\u00fado tem cunho meramente informativo, toda e qualquer d\u00favida dever\u00e1 ser sanada por um profissional capacitado para emitir um ju\u00edzo de valor acerca da situa\u00e7\u00e3o.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>O setor imobili\u00e1rio tem passado por algumas mudan\u00e7as nos \u00faltimos tempos. Em meio a um cen\u00e1rio de crescente interesse dos investidores e consumidores em adquirir im\u00f3veis e de aumento do n\u00famero de transa\u00e7\u00f5es efetuadas, surgiu uma nova modalidade de investimento conhecida como Built to Suit. 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