Voc\u00ea j\u00e1 deve ter ouvido alguma hist\u00f3ria sobre algu\u00e9m que realizou um neg\u00f3cio fazendo uso do contrato de gaveta, certo?
\nEsses contratos geralmente s\u00e3o pactuados com o objetivo de obter alguma seguran\u00e7a jur\u00eddica para os casos nos quais os requisitos para venda e compra n\u00e3o poder\u00e3o ser cumpridos.<\/p>\n
Mas vale a pena fazer o contrato de gaveta? Voc\u00ea realmente estar\u00e1 seguro?<\/p>\n
Pensando nessas quest\u00f5es, escrevemos este post. Confira!<\/p>\n
Como dito, o contrato de gaveta \u00e9 um instrumento utilizado para deixar de cumprir determinadas exig\u00eancias burocr\u00e1ticas. Ele \u00e9 muito usado, por exemplo, na compra e venda de um im\u00f3vel financiado quando o comprador n\u00e3o tem condi\u00e7\u00f5es de acessar o financiamento imobili\u00e1rio por renda insuficiente, por ter o nome sujo ou simplesmente por n\u00e3o cumprir algum dos requisitos exigidos pela institui\u00e7\u00e3o banc\u00e1ria.<\/p>\n
Nesse caso, o vendedor e o comprador realizam um acordo e fazem uso do chamado \u201ccontrato de gaveta\u201d. Nessa situa\u00e7\u00e3o, quem adquire o im\u00f3vel faz o pagamento diretamente para o vendedor, enquanto este continua com o seu status de propriet\u00e1rio e respons\u00e1vel financeiro pela d\u00edvida com o banco, sem o envolvimento de outra parte, como um cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis, o que n\u00e3o garante juridicamente a compra caso ocorra algum problema<\/p>\n
Outra possibilidade \u00e9 a compra e venda de um im\u00f3vel que n\u00e3o est\u00e1 em dia com a documenta\u00e7\u00e3o. Isso acontece muito com im\u00f3veis<\/a> antigos ou localizados em \u00e1reas que foram crescendo de maneira desorganizada, sem que os terrenos fossem registrados e\/ou regularizados, por exemplo.<\/p>\n O contrato de gaveta apresenta poucas garantias para os envolvidos no neg\u00f3cio jur\u00eddico, pois ele n\u00e3o tem validade formal, ou seja, n\u00e3o est\u00e1 enquadrada em nenhum ordenamento jur\u00eddico. Dependendo da situa\u00e7\u00e3o, inclusive, pode ser considerado como fraude, pois pode mascarar uma situa\u00e7\u00e3o irregular e ilegal.<\/p>\n \u00c9 o que acontece quando falamos sobre financiamento imobili\u00e1rio. Nesse caso, a Lei 8.004\/90<\/a>, que disp\u00f5e sobre a transfer\u00eancia de financiamento no \u00e2mbito do Sistema Financeiro de Habita\u00e7\u00e3o, exige a anu\u00eancia da institui\u00e7\u00e3o que realizou o empr\u00e9stimo para a compra do im\u00f3vel, e \u00e9 justamente por isso que o contrato de gaveta n\u00e3o pode ser registrado.<\/p>\n Nesse tipo de negocia\u00e7\u00e3o, nenhuma das partes est\u00e1 completamente protegida. Isso porque, por exemplo, se o vendedor vier a falecer, o seguro quitar\u00e1 o im\u00f3vel, que passar\u00e1 a fazer parte do invent\u00e1rio e integrar\u00e1 o patrim\u00f4nio dos seus herdeiros. Caso eles n\u00e3o saibam do neg\u00f3cio ou resolvam dificultar a vida do comprador, agindo de m\u00e1-f\u00e9, h\u00e1 um grande embate a ser resolvido. Por outro lado, caso o comprador fale\u00e7a, os seus herdeiros n\u00e3o ter\u00e3o nenhum direito sobre o im\u00f3vel, devendo contar com a boa-f\u00e9 do vendedor. O mesmo poder\u00e1 acontecer se, ap\u00f3s o t\u00e9rmino do pre\u00e7o acordado, o vendedor resolver n\u00e3o transferir a propriedade do bem. Se o vendedor possuir d\u00edvidas, o im\u00f3vel poder\u00e1 ser penhorado para pagamento, sem que o comprador possa se opor.<\/p>\n Ademais, o vendedor ser\u00e1 o respons\u00e1vel oficial n\u00e3o apenas pelo pagamento da parcela do financiamento, mas por todas as obriga\u00e7\u00f5es<\/a> acess\u00f3rias, como condom\u00ednio e IPTU.<\/p>\n Tamb\u00e9m ter\u00e1 dificuldade de conseguir um segundo financiamento, se for o caso, uma vez que dever\u00e1 comprovar renda suficiente para realizar o pagamento dos dois im\u00f3veis que constar\u00e3o em seu nome.<\/p>\n Outro problema que pode ocorrer, \u00e9 a venda do mesmo im\u00f3vel para um terceiro interessado. Isso porque o contrato de gaveta n\u00e3o transferiu ou consolidou a propriedade para\u00a0 o primeiro comprador.<\/p>\n \u00c9 claro que, de alguma maneira, o contrato de gaveta poder\u00e1 servir como prova em um poss\u00edvel lit\u00edgio, o problema \u00e9 que, como ele n\u00e3o \u00e9 formalmente v\u00e1lido, n\u00e3o poder\u00e1 ser executado imediatamente.<\/p>\n Dessa maneira, ser\u00e1 necess\u00e1rio travar uma longa batalha e atravessar toda a fase de conhecimento processual para discutir quem est\u00e1 com a raz\u00e3o ou n\u00e3o. Mesmo que no final voc\u00ea ganhe, tenha em mente o desgaste financeiro e emocional que ter\u00e1 ao realizar um neg\u00f3cio cujo contrato n\u00e3o tem validade legal, mas apenas e t\u00e3o somente entre as partes.<\/p>\n Como dito, o contrato de gaveta traz poucas garantias e prote\u00e7\u00f5es para as pessoas que est\u00e3o negociando. Assim, o mais prudente \u00e9 evit\u00e1-lo ao m\u00e1ximo. Por\u00e9m, se voc\u00ea quiser muito, n\u00e3o tiver op\u00e7\u00e3o e achar que vale a pena correr o risco, n\u00e3o deixe de buscar orienta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica. Dessa forma, \u00e9 poss\u00edvel minimizar o preju\u00edzo, caso ele venha a acontecer.<\/p>\n Se voc\u00ea for o vendedor, por exemplo, al\u00e9m do contrato de gaveta, mantenha todas as conversas por escrito. Guarde mensagens e e-mails para comprovar a negocia\u00e7\u00e3o realizada.<\/p>\n Caso voc\u00ea seja o comprador, n\u00e3o se esque\u00e7a de guardar todos os recibos e comprovantes de pagamento. Caso o vendedor se oponha na hora de transferir a propriedade para o seu nome, tais comprovantes ser\u00e3o importantes em um futuro processo.<\/p>\n Al\u00e9m disso, \u00e9 muito importante todos os envolvidos no contrato reconhe\u00e7am firmas no cart\u00f3rio no momento em que \u00e9 feita a assinatura do contrato de gaveta.<\/p>\n Tamb\u00e9m \u00e9 preciso prever situa\u00e7\u00f5es em que n\u00e3o necessariamente h\u00e1 a m\u00e1-f\u00e9, como no caso do falecimento do vendedor, por exemplo. Se isso acontecer, a propriedade ser\u00e1 dos herdeiros, e eles poder\u00e3o, de alguma maneira, dificultar o processo de transfer\u00eancia da propriedade.<\/p>\n Alguns cart\u00f3rios permitem a anota\u00e7\u00e3o da exist\u00eancia de matr\u00edcula no contrato de gaveta. Isso ajuda a conferir publicidade ao neg\u00f3cio e preserva o comprador de uma poss\u00edvel m\u00e1-f\u00e9 do vendedor que desejar alienar<\/a> o mesmo bem para mais de uma pessoa.<\/p>\n Para que voc\u00ea seja considerado propriet\u00e1rio de um im\u00f3vel, n\u00e3o basta ter a posse dele. \u00c9 necess\u00e1rio ter a matr\u00edcula do bem registrada em seu nome. Matr\u00edcula \u00e9 o nome do documento que tem por objetivo individualizar uma propriedade e que cont\u00e9m todo o hist\u00f3rico de transa\u00e7\u00f5es e transfer\u00eancias relativas ao im\u00f3vel.<\/p>\n Esse \u00e9 um requisito essencial, pois sem o registro n\u00e3o podemos falar em propriedade. Cada im\u00f3vel tem um n\u00famero de matr\u00edcula exclusivo para identifica\u00e7\u00e3o, \u00e9 como se fosse o seu CPF ou CNPJ.<\/p>\n A compra e a venda de im\u00f3veis podem ser efetuadas por meio de instrumentos particulares, que \u00e9 o caso do contrato de gaveta, que n\u00e3o apresenta validade. Elas tamb\u00e9m podem ser realizadas por meio de um contrato feito no tabeli\u00e3o de notas, que \u00e9 conhecido como escritura p\u00fablica, conferindo publicidade ao neg\u00f3cio. Lavrada a escritura, \u00e9 preciso levar o documento ao registro p\u00fablico<\/a> e garantir a anota\u00e7\u00e3o da matr\u00edcula correspondente.<\/p>\n Destaca-se que, embora o contrato de gaveta seja uma realidade, ele n\u00e3o \u00e9 recomendado, uma vez que fornece pouca seguran\u00e7a jur\u00eddica aos interessados. Antes de optar pela realiza\u00e7\u00e3o de um contrato sem garantias, pe\u00e7a orienta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica e avalie todas as suas possibilidade. Dessa forma, evita-se o risco de se deparar com os grandes problemas enfrentados nessas situa\u00e7\u00f5es.<\/p>\nQuais s\u00e3o os riscos do contrato de gaveta?<\/h2>\n
Problemas secund\u00e1rios<\/h3>\n
Como se proteger fazendo uso do contrato de gaveta?<\/h2>\n
Como adquirir um im\u00f3vel com seguran\u00e7a?<\/h2>\n