{"id":13006,"date":"2021-03-05T11:16:54","date_gmt":"2021-03-05T14:16:54","guid":{"rendered":"https:\/\/corelaw.com.br\/direito-imobiliario-como-as-criptomoedas-e-o-sistema-de-blockchain-podem-reinventar-as-negociacoes-imobiliarias\/"},"modified":"2022-06-09T07:38:45","modified_gmt":"2022-06-09T10:38:45","slug":"direito-imobiliario-como-as-criptomoedas-e-o-sistema-de-blockchain-podem-reinventar-as-negociacoes-imobiliarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/direito-imobiliario-como-as-criptomoedas-e-o-sistema-de-blockchain-podem-reinventar-as-negociacoes-imobiliarias\/","title":{"rendered":"[Direito Imobili\u00e1rio] Como as criptomoedas e o sistema de blockchain podem reinventar as negocia\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias"},"content":{"rendered":"
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O\u00a0Bitcoin<\/em>\u00a0desde seu surgimento, em 2008, gera curiosidade e uma busca incessante para que seu uso possa ser difundido na sociedade, abrangendo o maior n\u00famero de negocia\u00e7\u00f5es poss\u00edveis, independentemente da natureza de tais negocia\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

Ainda que seja uma das mais famosas moedas virtuais, o\u00a0Bitcoin<\/em>\u00a0n\u00e3o seria a \u00fanica. De fato, trazendo para o mercado imobili\u00e1rio, j\u00e1 foram lan\u00e7adas outras criptomoedas com foco em transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, diminuindo a burocracia e as altas taxas de intermedia\u00e7\u00e3o, o que se torna vantajoso e lucrativo para aqueles dispostos a negociar com tal criptomoeda.<\/p>\n

A primeira<\/em> criptomoeda criada para atuar especificamente no mercado imobili\u00e1rio pode ser usada nas negocia\u00e7\u00f5es de venda e compra, no aluguel de im\u00f3veis e na distribui\u00e7\u00e3o de ROI entre franquias imobili\u00e1rias, apresentando uma abertura no mercado para os empreendedores que buscam transformar im\u00f3veis em ativos digitais, al\u00e9m de possibilitar a venda e compra de\u00a0criptoproperties<\/em>. Com uma economia circular, a nova moeda \u00e9 capaz de gerar o famoso\u00a0cashback<\/em>, o que pode proporcionar, por exemplo, para o inquilino, receber parte do dinheiro do aluguel de volta, como uma esp\u00e9cie de \u201cdesconto\u201d, al\u00e9m de tornar as transa\u00e7\u00f5es mais r\u00e1pidas.<\/p>\n

MAS COMO FUNCIONA A TECNOLOGIA BLOCKCHAIN E COMO ELA PODE AJUDAR O MERCADO IMOBILI\u00c1RIO?<\/strong><\/p>\n

Basicamente a\u00a0blockchain\u00a0<\/em>foi desenvolvida para registrar as transa\u00e7\u00f5es realizadas e manter esses registros para serem conferidos por terceiros interessados. Dessa forma, cria-se uma cadeia de propriedade que mostra de quem veio a transfer\u00eancia e para quem foi seguindo as assinaturas digitais, demonstrando a troca de titularidade do\u00a0bitcoin<\/em>, trazendo mais seguran\u00e7a para as transa\u00e7\u00f5es futuras dessa moeda.<\/p>\n

Torna-se poss\u00edvel tra\u00e7ar todo o caminho da\u00a0bitcoin<\/em>, desde o momento em que foi inserida no mercado at\u00e9 o momento em que foi comprada por algu\u00e9m. O sistema todo funciona de forma muito similar ao pr\u00f3prio registro de im\u00f3veis em Cart\u00f3rios. Contudo, o funcionamento desse \u201clivro-raz\u00e3o\u201d ocorre de forma descentralizada, tendo em vista que a transa\u00e7\u00e3o n\u00e3o passa por uma autoridade intermediadora, como nos casos das institui\u00e7\u00f5es financeiras, por exemplo, e n\u00e3o teria a fiscaliza\u00e7\u00e3o ou garantia estatal, o que ocorre nos casos de registro p\u00fablico de im\u00f3veis, por isso a import\u00e2ncia de tal transpar\u00eancia na cadeia de propriedades.<\/p>\n

CRIPTOMOEDAS NAS TRANSA\u00c7\u00d5ES IMOBILI\u00c1RIAS<\/strong><\/p>\n

As transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias s\u00e3o marcadas principalmente por duas formas de opera\u00e7\u00e3o: o contrato de venda e compra e a permuta. Em regra geral, ambas as formas de negocia\u00e7\u00e3o s\u00e3o protegidas pelo princ\u00edpio da autonomia privada e precisam respeitar os requisitos do artigo 104 do C\u00f3digo Civil, isto \u00e9, ter agente capaz, o objeto ser l\u00edcito, poss\u00edvel, determinado ou determin\u00e1vel e ter forma prescrita ou n\u00e3o proibida em lei. O objeto l\u00edcito n\u00e3o encontra barreiras na legisla\u00e7\u00e3o tendo em vista a pr\u00f3pria aus\u00eancia de lei que pro\u00edba o uso das moedas virtuais.<\/p>\n

A aus\u00eancia de proibi\u00e7\u00e3o \u00e9 t\u00e3o evidente que, a partir de 2014, as criptomoedas passaram a ser tratadas como se fossem ativos financeiros, havendo a necessidade de serem declaradas no Imposto de Renda. Na sequ\u00eancia, a Instru\u00e7\u00e3o Normativa n\u00ba 1888\/19 disciplinou a obrigatoriedade de as opera\u00e7\u00f5es com moedas virtuais serem notificadas \u00e0 Secretaria Especial da Refeita Federal do Brasil (RFB).<\/p>\n

Importante avan\u00e7o foi ratificado pela IN que trouxe a possibilidade de diversas negocia\u00e7\u00f5es ocorrerem. O posicionamento da RFB, ao equiparar a criptomoeda a um ativo financeiro, pode atribuir um valor estim\u00e1vel em d\u00f3lar ou em real, como tamb\u00e9m facilitar sua convers\u00e3o para alguma moeda oficial, determinando de forma mais clara o valor que uma moeda virtual teria.<\/p>\n

H\u00e1 diverg\u00eancias, contudo, no uso das moedas virtuais em contrato de venda e compra. Neste caso, seguiria forma prescrita em lei ao estipular no artigo 481 do C\u00f3digo Civil que a transfer\u00eancia do dom\u00ednio de certa coisa ocorreria com o pagamento em dinheiro. Muitos se posicionam contr\u00e1rios \u00e0 ideia de que as criptomoedas seriam de fato dinheiro ou outra express\u00e3o fiduci\u00e1ria correspondente, como as notas promiss\u00f3rias, letra de c\u00e2mbio etc., impedindo que o neg\u00f3cio jur\u00eddico com as moedas virtuais pudesse se concretizar. Na mesma linha segue o artigo 315 do mesmo C\u00f3digo, o qual estipula que as d\u00edvidas em dinheiro dever\u00e3o ser pagas em moeda corrente, sendo nulo o pagamento em ouro e moeda estrangeira (considerando ainda as exce\u00e7\u00f5es do artigo 318).<\/p>\n

Portanto, ainda que as moedas virtuais possuam caracter\u00edsticas similares as moedas convencionais, como a portabilidade, a unidade de conta, ser um meio de troca, ser dur\u00e1vel e fung\u00edvel, as criptomoedas n\u00e3o s\u00e3o reconhecidas pelo Banco Central como moedas oficiais e n\u00e3o possuem garantia de sua convers\u00e3o para as moedas soberanas. Desse modo, dificilmente podem ser equiparadas \u00e0s moedas e o desrespeito a essas disposi\u00e7\u00f5es sobre o pagamento em dinheiro tornaria os contratos de venda e compra, portanto, inv\u00e1lidos.<\/p>\n

Neste caso, h\u00e1 duas poss\u00edveis alternativas: a permuta e a da\u00e7\u00e3o em pagamento.<\/p>\n

Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 permuta, havendo necessariamente a exist\u00eancia de 2 bens, por exemplo, para a troca e considerando que a Receita Federal classifica essas moedas como bens incorp\u00f3reos, estes seriam pass\u00edveis de negocia\u00e7\u00e3o por permuta, ausente o pagamento em pec\u00fania, e consequentemente, agiria como substituto do contrato de venda e compra.<\/p>\n

Por haver dificuldade na estimativa do valor das moedas virtuais e em como estas poderiam se equiparar ao pre\u00e7o do im\u00f3vel em real, o pagamento poderia ocorrer de forma indireta, em uma esp\u00e9cie de troca, admitindo a entrega de coisa diversa daquilo originalmente convencionado entre as partes, conforme acordo consentido pelo credor e devedor. Concretizaria, portanto, o instituto da da\u00e7\u00e3o em pagamento, podendo adimplir o contrato.<\/p>\n

Considerando o qu\u00e3o recente as criptomoedas s\u00e3o, h\u00e1 uma falta de regulamenta\u00e7\u00e3o, como tamb\u00e9m aus\u00eancia de iniciativa (ou mesmo descompasso) do Poder Legislativo de acompanhar os avan\u00e7os tecnol\u00f3gicos, gerando, automaticamente, uma lacuna na legisla\u00e7\u00e3o, o que aumenta a inseguran\u00e7a jur\u00eddica nas rela\u00e7\u00f5es, majora o risco de investimento e abre margem para fraudes e ilicitudes em geral ocorrerem.<\/p>\n

As constata\u00e7\u00f5es acerca do contrato de venda e compra, permuta e da\u00e7\u00e3o em pagamento s\u00e3o apenas algumas ideias ou alternativas que poderiam ocorrer. Muitas dificuldades precisam ser superadas ainda, como justamente essa falta de amparo legal nos casos de tais negocia\u00e7\u00f5es, as diversas d\u00favidas acerca da equipara\u00e7\u00e3o das criptomoedas \u00e0s moedas nacionais e internacionais ou at\u00e9 a outros bens e ainda, como seria poss\u00edvel mitigar os riscos e garantir a seguran\u00e7a das transa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

O que, contudo, \u00e9 poss\u00edvel concluir \u00e9 o avan\u00e7o que isso geraria nas rela\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, inovando e modernizando totalmente os conceitos de venda e compra, permuta, al\u00e9m das diversas outras formas de se realizar um neg\u00f3cio jur\u00eddico. Com o uso da tecnologia cada vez mais presente na rotina de todos, ainda mais durante a pandemia que todas as rela\u00e7\u00f5es interpessoais foram reinventadas, as transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, por exemplo, n\u00e3o poderiam deixar de ser influenciadas pela modernidade. Talvez seja uma forma de incentivar cada vez mais o Poder Legislativo, economistas, doutrinadores e at\u00e9 o pr\u00f3prio mercado a buscar as solu\u00e7\u00f5es, revolucionando a forma com que realizamos diversas negocia\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

O Corelaw est\u00e1 \u00e0 sua disposi\u00e7\u00e3o para solucionar os desafios enfrentados pelo seu neg\u00f3cio na \u00e1rea de direito imobili\u00e1rio.<\/strong><\/em><\/p>\n<\/div>\n

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