{"id":12998,"date":"2021-04-08T10:30:54","date_gmt":"2021-04-08T13:30:54","guid":{"rendered":"https:\/\/corelaw.com.br\/fiagro-aprovado-com-vetos-como-fica-e-as-restricoes-da-compra-de-imoveis-rurais-por-estrangeiros\/"},"modified":"2021-10-05T17:08:24","modified_gmt":"2021-10-05T20:08:24","slug":"fiagro-aprovado-com-vetos-como-fica-e-as-restricoes-da-compra-de-imoveis-rurais-por-estrangeiros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/fiagro-aprovado-com-vetos-como-fica-e-as-restricoes-da-compra-de-imoveis-rurais-por-estrangeiros\/","title":{"rendered":"FIAGRO aprovado com vetos! Como fica? E as restri\u00e7\u00f5es da compra de im\u00f3veis rurais por estrangeiros?"},"content":{"rendered":"
\n
<\/div>\n
\n
\n
\n
\n
\n

O FIAGRO.<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

Foi publicada no dia 30 de mar\u00e7o a Lei 14.130\/21 que regulamenta os Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (FIAGRO).<\/p>\n

 <\/p>\n

Esp\u00e9cie de \u2018irm\u00e3o\u2019 dos Fundos de Investimentos Imobili\u00e1rios (\u201cFII\u201d), a lei inclui como esp\u00e9cie de fundo de agro na Lei dos FII (Lei 8.668\/93).<\/p>\n

 <\/p>\n

Conforme fala da Frente Parlamentar da Agropecu\u00e1ria (FPA), o FIAGRO ir\u00e1 \u201ccriar instrumentos no mercado de capitais para financiar a produ\u00e7\u00e3o agropecu\u00e1ria, em vez de se recorrer ao Tesouro Nacional\u201d.<\/p>\n

 <\/p>\n

Segundo site da C\u00e2mara, a tributa\u00e7\u00e3o seria um dos principais atrativos dessa modalidade de investimento, tendo em vista que segue a mesma l\u00f3gica dos fundos imobili\u00e1rios. \u201cDesse modo, os rendimentos e ganhos de capital estar\u00e3o sujeitos \u00e0 incid\u00eancia do imposto sobre a renda na fonte, com al\u00edquota de 20%\u201d. A mesma al\u00edquota ser\u00e1 aplicada nos ganhos de capital e rendimentos adquiridos na aliena\u00e7\u00e3o ou no resgate de cotas dos fundos. H\u00e1 ainda a quest\u00e3o da isen\u00e7\u00e3o do Imposto sobre Opera\u00e7\u00f5es Financeiras, conhecido como IOF, da possibilidade de compra de direitos credit\u00f3rios da atividade rural, participa\u00e7\u00e3o da atividade agroindustrial e agropecu\u00e1ria, entre outras.<\/p>\n

 <\/p>\n

O interessante do FIAGRO \u00e9 a possibilidade de se levar em considera\u00e7\u00e3o as pr\u00f3prias peculiaridades de cada terra agr\u00edcola nos diferentes Estados brasileiros. H\u00e1 a produ\u00e7\u00e3o de diversas culturas anuais, com log\u00edsticas diferentes e caracter\u00edsticas pr\u00f3prias do clima e do solo, o que possibilita em uma maior diversifica\u00e7\u00e3o de investimentos e concentra\u00e7\u00e3o de ativos, mitigando os riscos do neg\u00f3cio. Ademais, h\u00e1 a possibilidade do fundo contratar terceiros a fim de realizar servi\u00e7os referentes a manuten\u00e7\u00e3o do solo, benfeitorias necess\u00e1rias a cadeira agr\u00edcola, entre outros, com objetivo de aprimorar e evoluir o agroneg\u00f3cio.<\/p>\n

 <\/p>\n

Por\u00e9m, a quest\u00e3o fiscal que equiparava o FIAGRO ao FII, e ainda dava certa vantagem ao FIAGRO no diferimento do imposto, foi vetada pelo Presidente da Rep\u00fablica, por recomenda\u00e7\u00e3o da Receita Federal e do Minist\u00e9rio da Agricultura, sob a alega\u00e7\u00e3o de que as disposi\u00e7\u00f5es implicavam na ren\u00fancia de receita ao Fisco Federal.<\/p>\n

 <\/p>\n

O FIAGRO est\u00e1 a\u00ed, mas poder\u00e1 perder atratividade, pois ficou com tributa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

 <\/p>\n

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILI\u00c1RIO.<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

De in\u00edcio \u00e9 importante conceituar o FII e como essa modalidade funciona no mercado e nos casos concretos.<\/p>\n

 <\/p>\n

O FII re\u00fane recursos voltados \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o em conjunto no mercado imobili\u00e1rio, funcionando como uma esp\u00e9cie de condom\u00ednio de investimento. Os valores levantados com essa opera\u00e7\u00e3o ser\u00e3o usados na constru\u00e7\u00e3o ou aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis e que posteriormente poder\u00e3o ser postos para loca\u00e7\u00e3o, por exemplo. Os ganhos obtidos ser\u00e3o divididos entre os investidores, na propor\u00e7\u00e3o que inicialmente aplicaram no fundo.<\/p>\n

 <\/p>\n

Tendo em vista que condom\u00ednio n\u00e3o possui personalidade jur\u00eddica e, portanto, n\u00e3o poderia comprar im\u00f3vel, quem o faz \u00e9 a administradora, uma institui\u00e7\u00e3o financeira espec\u00edfica, que ao constituir o fundo, pode realizar o processo de capta\u00e7\u00e3o de recursos a partir da venda de cotas. A administradora opera sob regime de fid\u00facia (confian\u00e7a), nos termos do artigo 6\u00ba da Lei 8.668\/93.<\/p>\n

 <\/p>\n

Interessante destacar que os bens im\u00f3veis mantidos sob propriedade fiduci\u00e1ria, frutos e rendimentos da administradora n\u00e3o se comunicam com o patrim\u00f4nio desta, conforme artigo 7\u00ba da lei acima. Tal determina\u00e7\u00e3o legal \u00e9 vantajosa no sentido de que caso a institui\u00e7\u00e3o administradora possua obriga\u00e7\u00f5es que afetem seu patrim\u00f4nio, os bens e direitos vinculados ao FII n\u00e3o respondem direta ou indiretamente nesses casos, n\u00e3o sofrem efeitos de liquida\u00e7\u00e3o judicial ou extrajudicial, n\u00e3o podem ser pass\u00edveis de execu\u00e7\u00e3o por quaisquer credores da administradora, entre outras hip\u00f3teses, todas previstas nos incisos do referido artigo.<\/p>\n

 <\/p>\n

Todas essas informa\u00e7\u00f5es aparecem na matr\u00edcula do im\u00f3vel, inclusive as restri\u00e7\u00f5es que a propriedade passa a possuir ap\u00f3s a transa\u00e7\u00e3o realizada, como por exemplo, o fato de n\u00e3o poder ser dada em garantia de d\u00e9bito de opera\u00e7\u00e3o da institui\u00e7\u00e3o, n\u00e3o integrar o ativo da administradora e demais hip\u00f3teses disciplinadas, novamente, pelo artigo 7\u00ba da lei que rege os FII.<\/p>\n

 <\/p>\n

Nos \u00faltimos tempos houve bastante diversifica\u00e7\u00e3o nas \u00e1reas de atua\u00e7\u00e3o dos fundos de investimento, tendo em vista a vantagem que podem trazer para os investidores, ainda mais os fundos que focam em itens essenciais, como esses que atuam no agroneg\u00f3cio. Procura-se levar em conta toda a din\u00e2mica da economia mundial, criando setores econ\u00f4micos novos que passam a ter destaque maior, conforme as mudan\u00e7as na sociedade, no mercado, surgimento de novas necessidades e inclusive mudan\u00e7as nas economias nacionais e internacionais.<\/p>\n

 <\/p>\n

Atualmente h\u00e1 fundos de lajes, de shoppings<\/em>, de galp\u00f5es industriais e questiona-se ainda a possibilidade de haver fundos voltados a explora\u00e7\u00e3o de cemit\u00e9rios, de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis em leil\u00f5es para serem reformados e vendidos a terceiros, fundos de fazendo, entre tantas outras varia\u00e7\u00f5es de fundos de investimentos. H\u00e1 v\u00e1rias teses de mercado imobili\u00e1rio aguardando estudos e inova\u00e7\u00f5es, inclusive em \u00e1reas do setor imobili\u00e1rio que antes nem sequer seriam cogitadas para serem investidas.<\/p>\n

 <\/p>\n

E FUNDO DE INVESTIMENTO NO AGRONEG\u00d3CIO BRASILEIRO? J\u00c1 EXISTIA?<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

Ap\u00f3s a conceitua\u00e7\u00e3o do FII, necess\u00e1rio voltar a aten\u00e7\u00e3o para os casos em que os fundos de investimento atuam no agro ou mesmo j\u00e1 em terras rurais.<\/p>\n

 <\/p>\n

Nos Estados Unidos e na Austr\u00e1lia j\u00e1 existem fundos de terras agr\u00edcolas h\u00e1 algum tempo. Por aqui no Brasil j\u00e1 existem pelo menos dois tipos de fundos com prop\u00f3sitos relacionados ao agro: QAGR11, da gestora Quasar Asset, cujo objeto s\u00e3o im\u00f3veis para armazenagem de produtos agr\u00edcolas, focando ainda na infraestrutura e processamento de itens, sejam eles insumos, mat\u00e9rias-primas entre outros, todos, obviamente focados no agroneg\u00f3cio e o RZTR11, administrado pela Riza Asset, que tem como objeto a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis rurais e sua explora\u00e7\u00e3o agr\u00edcola (gr\u00e3os e fibras). Esse \u00faltimo fundo foi lan\u00e7ado no ano passado, mais precisamente em 16\/10\/2020.<\/p>\n

 <\/p>\n

MAS O QUE ISSO TUDO TEM A VER COM A AQUISI\u00c7\u00c3O DE TERRAS RURAIS POR ESTRANGEIROS? <\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

O que \u00e9 poss\u00edvel entender, e talvez tenha gerado a confus\u00e3o sobre a possibilidade de estrangeiros adquirirem cada vez mais terras rurais, \u00e9 o fato de que na lei n\u00e3o h\u00e1 restri\u00e7\u00f5es sobre a nacionalidade do investidor, abrindo margem para que tanto brasileiros como estrangeiros invistam em aplica\u00e7\u00f5es de ativos do agroneg\u00f3cio.<\/p>\n

 <\/p>\n

Interessante notar que isso n\u00e3o foi questionado e\/ou sancionado pela Presid\u00eancia da Rep\u00fablica, ap\u00f3s certas pol\u00eamicas.<\/p>\n

 <\/p>\n

Entende-se que o FIAGRO facilita na verdade o fluxo de capital estrangeiro em mais um produto do mercado financeiro brasileiro, conforme h\u00e1 compra de cotas de um fundo, no caso o fundo voltado ao agroneg\u00f3cio. Procura-se fazer essa an\u00e1lise com a inten\u00e7\u00e3o de demonstrar que n\u00e3o necessariamente isso implica na compra de terras rurais por estrangeiros, tendo em vista que a pessoa de nacionalidade diversa participa do mercado de terras sem ter a posse ou propriedade do im\u00f3vel rural (vide explica\u00e7\u00f5es sobre o regime fiduci\u00e1rio sobre o im\u00f3vel).<\/p>\n

 <\/p>\n

O capital internacional j\u00e1 circula no Brasil de forma regular e h\u00e1 um bom tempo, considerando ainda os investimentos internacionais em cotas de fundos de im\u00f3veis urbanos relativas \u00e0s lajes, shoppings<\/em>, resid\u00eancias entre outros. A quest\u00e3o do FIAGRO \u00e9 que vai facilitar ainda mais o fluxo desse capital em fundos do agroneg\u00f3cio em im\u00f3veis rurais (n\u00e3o apenas pela lei em vigor, mas tamb\u00e9m pela desvaloriza\u00e7\u00e3o da moeda brasileira).<\/p>\n

 <\/p>\n

A restri\u00e7\u00e3o que existe hoje \u00e9 para compra (ou posse) direta de im\u00f3vel rural por estrangeiro, o que n\u00e3o \u00e9 o caso do FIAGRO, como j\u00e1 explicado acima.<\/p>\n

 <\/p>\n

O Corelaw est\u00e1 \u00e0 sua disposi\u00e7\u00e3o para solucionar os desafios enfrentados pelo seu neg\u00f3cio na \u00e1rea de Imobili\u00e1rio. <\/em><\/strong><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

O FIAGRO.   Foi publicada no dia 30 de mar\u00e7o a Lei 14.130\/21 que regulamenta os Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (FIAGRO).   Esp\u00e9cie de \u2018irm\u00e3o\u2019 dos Fundos de Investimentos Imobili\u00e1rios (\u201cFII\u201d), a lei inclui como esp\u00e9cie de fundo de agro na Lei dos FII (Lei 8.668\/93).   Conforme fala da Frente Parlamentar […]<\/p>","protected":false},"author":4,"featured_media":12882,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[14,20],"tags":[],"class_list":["post-12998","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-agronegocio","category-imobiliario"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12998","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=12998"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12998\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":13546,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12998\/revisions\/13546"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12882"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=12998"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=12998"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=12998"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}