{"id":12996,"date":"2021-05-06T12:30:28","date_gmt":"2021-05-06T15:30:28","guid":{"rendered":"https:\/\/corelaw.com.br\/o-airbnb-e-a-recente-e-polemica-decisao-do-superior-tribunal-de-justica-impossibilidade-de-locacao-por-plataformas-digitais-em-apartamentos\/"},"modified":"2021-10-05T17:08:22","modified_gmt":"2021-10-05T20:08:22","slug":"o-airbnb-e-a-recente-e-polemica-decisao-do-superior-tribunal-de-justica-impossibilidade-de-locacao-por-plataformas-digitais-em-apartamentos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/o-airbnb-e-a-recente-e-polemica-decisao-do-superior-tribunal-de-justica-impossibilidade-de-locacao-por-plataformas-digitais-em-apartamentos\/","title":{"rendered":"O Airbnb e a recente e pol\u00eamica decis\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a: impossibilidade de loca\u00e7\u00e3o por plataformas digitais em apartamentos?"},"content":{"rendered":"
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ENTENDA O FUNCIONAMENTO DO AIRBNB <\/strong><\/h2>\n

A plataforma de servi\u00e7os voltada ao aluguel de im\u00f3veis ao redor do mundo todo, conhecida como Airbnb, faz sucesso h\u00e1 um tempo e apresenta diversas vantagens para aqueles que se interessam pelo assunto.<\/p>\n

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O servi\u00e7o permite que pessoas disponibilizem seu im\u00f3vel no site do Airbnb, podendo ser usado tamb\u00e9m atrav\u00e9s do aplicativo, e usu\u00e1rios do mundo todo podem buscar acomoda\u00e7\u00f5es por um baixo custo, em compara\u00e7\u00e3o com o mercado, al\u00e9m de realizar buscas mais personalizadas conforme seus objetivos. Dentre as vantagens estaria um aluguel mais r\u00e1pido e f\u00e1cil, com menos burocracias e um pre\u00e7o mais em conta. Ademais, h\u00e1 possibilidade de realizar buscas mais filtradas conforme as prefer\u00eancias do usu\u00e1rio, podendo escolher o im\u00f3vel a ser alugado com base no pre\u00e7o, localiza\u00e7\u00e3o, datas dispon\u00edveis dentre outras op\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

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A forma com que a plataforma funciona permite que os propriet\u00e1rios de im\u00f3veis fa\u00e7am uma descri\u00e7\u00e3o detalhada, acompanhada por fotos, com as especificidades da loca\u00e7\u00e3o, da localiza\u00e7\u00e3o e, ainda h\u00e1 a possibilidade de outros usu\u00e1rios fazerem recomenda\u00e7\u00f5es atrav\u00e9s das avalia\u00e7\u00f5es, o que facilita na escolha do im\u00f3vel ideal, com base nas experi\u00eancias de outros locat\u00e1rios.<\/p>\n

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RECENTE (E POL\u00caMICO) ENTENDIMENTO DO STJ SOBRE LOCA\u00c7\u00c3O DE IM\u00d3VEIS RESIDENCIAIS PELO AIRBNB<\/strong><\/h2>\n

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Recentemente, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a fomentou discuss\u00f5es acerca do aluguel por temporada e por baixo per\u00edodo em condom\u00ednios com predomin\u00e2ncia de unidades residenciais. A decis\u00e3o da 4\u00aa Turma do STJ, proferida no REsp 1.819.075\/RS, negou provimento ao agravo de instrumento, mantendo decis\u00e3o do TJRS, autorizando a veda\u00e7\u00e3o da oferta de im\u00f3veis por meio de plataforma digital, como o Airbnb.<\/p>\n

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Dentre os argumentos da decis\u00e3o, o de maior destaque foi o fato de que esse tipo de loca\u00e7\u00e3o caracterizaria atividade comercial, evento contr\u00e1rio \u00e0 determina\u00e7\u00e3o das regras do condom\u00ednio, havendo o desvirtuamento do fim da unidade, que seria especificamente residencial. Conforme voto do Ministro Raul Ara\u00fajo, o contrato de loca\u00e7\u00e3o nesses casos seria o mesmo que um contrato at\u00edpico de hospedagem, n\u00e3o mais configurando o aluguel por temporada, o qual seria permitido. O Ministro destacou ao seu voto, que a explora\u00e7\u00e3o dessa atividade de alta rotatividade, causa perturba\u00e7\u00e3o \u00e0 rotina do espa\u00e7o residencial e inseguran\u00e7a aos demais cond\u00f4minos.<\/p>\n

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A Ministra Isabel Gallotti, aduziu que \u201crealmente, n\u00e3o se trata de uma destina\u00e7\u00e3o meramente residencial. Foge, portanto, ao permitido na conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, a qual est\u00e3o vinculados todos os cond\u00f4minos\u201d e em complemento a tal entendimento ficou a fala de Raul Ara\u00fajo, que entendeu que \u201ca aplica\u00e7\u00e3o do Direito exige bom senso e equil\u00edbrio, levando em conta que acomoda\u00e7\u00e3o legislativa sobre o tema ainda levar\u00e1 algum tempo. A solu\u00e7\u00e3o nos parece ser a previs\u00e3o da proibi\u00e7\u00e3o de hospedagem pela natureza do condom\u00ednio, definida na conven\u00e7\u00e3o. O condom\u00ednio estritamente residencial n\u00e3o se amolda a esse tipo de hospedagem\u201d.<\/p>\n

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Desse modo, os Ministros entenderam que o im\u00f3vel se desvincula de uma unidade residencial na medida que seria predominantemente marcado por eventualidades e transitoriedade, caracter\u00edsticas que n\u00e3o s\u00e3o compat\u00edveis com im\u00f3veis residenciais. Salientou-se ainda que alugu\u00e9is dessa natureza, feitos atrav\u00e9s de plataformas digitais, seriam demasiadamente informais e dispon\u00edveis por poucos per\u00edodos, aumentando expressivamente a rotatividade de pessoas dentro do condom\u00ednio.<\/p>\n

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A decis\u00e3o que negou provimento, com votos favor\u00e1veis de 3 ministros em contraponto ao voto do Min. Felipe Salom\u00e3o, destacou ainda que uma loca\u00e7\u00e3o realizada dessa forma, por aumentar o fluxo de pessoas estranhas dentro do condom\u00ednio, poderia comprometer a pr\u00f3pria seguran\u00e7a de outras resid\u00eancias, com a circula\u00e7\u00e3o de desconhecidos nas \u00e1reas comuns do pr\u00e9dio, gerando ainda desconfortos em outros moradores.<\/p>\n

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Contudo, o STJ procurou deixar claro que a quest\u00e3o \u00e9 discut\u00edvel, tendo em vista as lacunas na letra da lei sobre o tema, cabendo ao Poder Legislativo regulamentar de forma mais espec\u00edfica tal situa\u00e7\u00e3o. \u201cSer\u00e1 necess\u00e1ria interven\u00e7\u00e3o do legislador para transformar esse tipo de contrato que \u00e9 realidade em contrato t\u00edpico, dando mais condi\u00e7\u00f5es de seguran\u00e7a a quem se dedica a esse tipo de neg\u00f3cio que tem, a meu ver, intuito claro de lucro\u201d, segundo posicionamento de Isabela Gallotti. Destacou-se ainda na decis\u00e3o que o entendimento da Turma n\u00e3o seria referente a alugu\u00e9is pelo Airbnb de forma geral, havendo a permiss\u00e3o para que modelos de loca\u00e7\u00e3o como esse possam ocorrer livremente em outros casos e que a discuss\u00e3o no REsp 1.819.075\/RS \u00e9 isolada diante de uma determinada situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

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O TJSP, em tamb\u00e9m decis\u00e3o de agravo de instrumento, destacou que eventuais proibi\u00e7\u00f5es quanto \u00e0 destina\u00e7\u00e3o das unidades precisam estar previstas necessariamente na conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, com base no artigo 1.332, III, do CC. Veda-se nesse sentido a possibilidade de haver apenas decis\u00e3o dessa natureza por uma delibera\u00e7\u00e3o assemblear.<\/p>\n

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O artigo acima mencionado do C\u00f3digo Civil \u00e9 claro ao determinar que a conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio ter\u00e1 compet\u00eancia para versar sobre o fim a que as unidades se destinam, mat\u00e9ria que engloba assuntos relacionados a loca\u00e7\u00f5es, sejam estas por temporada ou n\u00e3o. Ademais, a conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio \u00e9 ato normativo que determina direitos e deveres dos cond\u00f4minos entre si e perante terceiros, de modo que qualquer mat\u00e9ria que se insere em tais determina\u00e7\u00f5es precisar\u00e1 constar na conven\u00e7\u00e3o ou esta ter\u00e1 que ser alterada, respeitando o qu\u00f3rum determinado em lei.<\/p>\n

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O direito de propriedade por estar sendo diretamente restringido, ter\u00e1 que ser abordado na conven\u00e7\u00e3o de forma clara, expressa e regulamentado conforme as necessidades dos cond\u00f4minos, o modo com que loca\u00e7\u00f5es poder\u00e3o ocorrer e se ser\u00e1 permitido o uso de plataformas digitais para isso.<\/p>\n

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ENTENDIMENTOS FAVOR\u00c1VEIS \u00c0 LOCA\u00c7\u00c3O DE UNIDADES RESIDENCIAIS PELO AIRBNB <\/strong><\/h2>\n

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Conforme j\u00e1 mencionado anteriormente, o Ministro Felipe Salm\u00e3o, no mesmo julgado do STJ, apresentou entendimento diverso e invocou ainda jurisprud\u00eancia do Tribunal do Estado de S\u00e3o Paulo. Conforme seu relato, a economia gerada por contratos de loca\u00e7\u00e3o traz diversos avan\u00e7os para a sociedade contempor\u00e2nea, com maior destaque ainda para fam\u00edlias que dependem de rendas alternativas como essa para sustento e como solu\u00e7\u00e3o de problemas financeiros.<\/p>\n

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Nesse sentido, haveria maior empoderamento financeiro dos propriet\u00e1rios que se utilizam de ferramentas como o Airbnb para realizar suas loca\u00e7\u00f5es, diante da vantagem que as plataformas digitais trariam ao proporcionar maior divulga\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio, controle dos participantes com base nos usu\u00e1rios cadastrados, possibilidade de conex\u00e3o entre pessoas de diferentes localidades, entre outras vantagens que facilitam neg\u00f3cios locat\u00edcios, principalmente para aqueles de dependem de rendas como essas.<\/p>\n

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\nFoi reconhecida na decis\u00e3o do Tribunal que n\u00e3o seria poss\u00edvel manter uma proibi\u00e7\u00e3o absoluta em casos similares, apenas com base no argumento do desvio da finalidade da unidade residencial, tendo em vista que a mera destina\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica de determinado apartamento n\u00e3o seria suficiente para caracterizar uma atividade comercial. <\/strong><\/p><\/blockquote>\n

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A jurisprud\u00eancia do TJSP, mencionada pelo Ministro do STJ, teve decis\u00e3o favor\u00e1vel, ao entender que a utiliza\u00e7\u00e3o da unidade para fins de curta temporada n\u00e3o se caracterizaria automaticamente como atividade comercial, tendo em vista que para isso o locador precisaria se dedicar profissional e exclusivamente a essa atividade.<\/p>\n

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Interessante ainda mencionar que o TJSP afirmou que a diferen\u00e7a no per\u00edodo de tempo entre loca\u00e7\u00e3o por temporada ou estendida, n\u00e3o apresentariam diverg\u00eancias significativas, pois ambas auxiliam no rendimento do locador, sem que ocorra desvincula\u00e7\u00e3o da finalidade residencial da unidade aut\u00f4noma.<\/p>\n

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O Tribunal do Estado de Santa Catarina, pelo recurso de n\u00ba 0300652-89.2015.8.24.0125, em conson\u00e2ncia \u00e0 decis\u00e3o do TJSP, teve o entendimento que a veda\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o por temporada seria uma ofensa ao direito de propriedade. Foi salientado ainda que eventuais abusos de direito, tanto pelo locat\u00e1rio como pelo locador, s\u00e3o pass\u00edveis de aprecia\u00e7\u00e3o pelo judici\u00e1rio na medida que ocorram.<\/p>\n

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H\u00e1 possibilidade de invoca\u00e7\u00e3o de diversos institutos do ordenamento jur\u00eddico brasileiro, citados tamb\u00e9m na decis\u00e3o do TJSP e TJSC, por exemplo, como o direito de propriedade, preconizado no artigo 5\u00ba, inciso XXII da Constitui\u00e7\u00e3o Federal. Em mat\u00e9ria espec\u00edfica ao tema, o C\u00f3digo Civil determina que o propriet\u00e1rio possui a faculdade de \u201cusar, gozar e dispor\u201d do seu bem, nesse caso o im\u00f3vel para loca\u00e7\u00e3o, conforme artigo 1.228.<\/p>\n

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Em conson\u00e2ncia com este \u00faltimo mencionado est\u00e1 o artigo 1.335, do mesmo diploma, assegurando a liberdade do cond\u00f4mino de \u201cusar, fruir e livremente dispor das suas unidades\u201d. Outrossim, h\u00e1 previs\u00e3o novamente da liberdade do propriet\u00e1rio no artigo 1.314, do CC, ao permitir o uso livre do im\u00f3vel conforme sua destina\u00e7\u00e3o. Seguindo o entendimento do TJSP, ainda que houvesse loca\u00e7\u00e3o por plataformas digitais, a destina\u00e7\u00e3o residencial se manteria, n\u00e3o ocorrendo afronta a determina\u00e7\u00e3o legal e a conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio.<\/p>\n

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O jurista Sylvio Capanema, em \u201cLei do Inquilinato Comentada Artigo por Artigo\u201d, considerou que nos casos em que h\u00e1 contratos de hospedagem, haveria a conjun\u00e7\u00e3o de diversos outro servi\u00e7os como \u201clavanderia, arruma\u00e7\u00e3o de quartos, restaurantes, central de recados, sala de jogos\u201d entre outros, o que teria, necessariamente para contratos dessa natureza, a converg\u00eancia de \u201cdois contratos t\u00edpicos, um de loca\u00e7\u00e3o de coisa, e outro de presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os, a gerar um terceiro, que n\u00e3o se subordina \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o inquilinat\u00edcia\u201d (Sylvio Capanema, In \u201cA Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo\u201d, 8\u00aa ed., p. 17).<\/p>\n

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Concluindo o tema, necess\u00e1rio salientar que muito ainda ser\u00e1 discutido, gerando diversos entendimentos jurisprudenciais e doutrin\u00e1rios, at\u00e9 que uma regulamenta\u00e7\u00e3o mais espec\u00edfica seja criada e possa sanar eventuais inseguran\u00e7as jur\u00eddicas.<\/p>\n

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Importante citar tamb\u00e9m que muitas decis\u00f5es feitas com base em casos determinados, dever\u00e3o ser analisadas isoladamente, de modo a n\u00e3o comprometer outras situa\u00e7\u00f5es que podem ter apenas alguns elementos semelhantes.<\/p>\n

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A equipe de Direito Imobili\u00e1rio do Corelaw est\u00e1 \u00e0 sua disposi\u00e7\u00e3o para solucionar os desafios enfrentados pelo seu neg\u00f3cio na \u00e1rea de Imobili\u00e1rio, com solu\u00e7\u00f5es pr\u00e1ticas e inteligentes.<\/em><\/strong><\/h5>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
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ENTENDA O FUNCIONAMENTO DO AIRBNB A plataforma de servi\u00e7os voltada ao aluguel de im\u00f3veis ao redor do mundo todo, conhecida como Airbnb, faz sucesso h\u00e1 um tempo e apresenta diversas vantagens para aqueles que se interessam pelo assunto.   O servi\u00e7o permite que pessoas disponibilizem seu im\u00f3vel no site do Airbnb, podendo ser usado tamb\u00e9m […]<\/p>","protected":false},"author":4,"featured_media":12895,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[],"class_list":["post-12996","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-imobiliario"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12996","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=12996"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12996\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":13545,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12996\/revisions\/13545"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12895"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=12996"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=12996"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=12996"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}