{"id":12992,"date":"2021-06-08T11:10:23","date_gmt":"2021-06-08T14:10:23","guid":{"rendered":"https:\/\/corelaw.com.br\/cobranca-de-condominio-antes-da-entrega-das-chaves-julgados-que-entendem-pela-possibilidade-de-cobranca\/"},"modified":"2021-10-05T17:08:16","modified_gmt":"2021-10-05T20:08:16","slug":"cobranca-de-condominio-antes-da-entrega-das-chaves-julgados-que-entendem-pela-possibilidade-de-cobranca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/corelaw.com.br\/en\/cobranca-de-condominio-antes-da-entrega-das-chaves-julgados-que-entendem-pela-possibilidade-de-cobranca\/","title":{"rendered":"Cobran\u00e7a de condom\u00ednio antes da entrega das chaves \u2013 julgados que entendem pela possibilidade de cobran\u00e7a"},"content":{"rendered":"
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Discute-se muito sobre a possibilidade de cobran\u00e7a das despesas condominiais antes da entrega das chaves do im\u00f3vel, diante das diverg\u00eancias em jurisprud\u00eancia sobre o assunto. Necess\u00e1rio considerar ainda que muitos casos s\u00e3o particulares e variam de decis\u00e3o conforme elementos espec\u00edficos, os quais devem ser levados em conta para um melhor entendimento da situa\u00e7\u00e3o f\u00e1tica e dos motivos que ensejaram a devida cobran\u00e7a das despesas do condom\u00ednio.<\/p>\n

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Recentes entendimentos do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo possibilitaram a cobran\u00e7a de taxas condominiais e demais despesas inerentes ao im\u00f3vel, diante de a\u00e7\u00f5es exclusivas do comprador que causaram atraso na imiss\u00e3o da posse. Desse modo, n\u00e3o h\u00e1 o que falar em culpa do alienante e impossibilidade de cobran\u00e7a das obriga\u00e7\u00f5es do comprador, tendo em vista que o atraso do adimplemento dos deveres deste, que culminou na n\u00e3o entrega das chaves, n\u00e3o afasta a responsabilidade do adquirente.<\/p>\n

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Nesse sentido est\u00e1 o julgado do TJSP, abaixo transcrito, da 8\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado e de relatoria do Desembargador Salles Rossi, do ano de 2017.<\/p>\n

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\nDEVOLU\u00c7\u00c3O DE VALORES. Improced\u00eancia \u2013 Compra e venda de im\u00f3vel \u2013 Corretagem Tese firmada em regime de recurso repetitivo \u2013 Validade da cl\u00e1usula contratual que transfere ao promitente-comprador a obriga\u00e7\u00e3o de pagar a comiss\u00e3o de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade aut\u00f4noma em regime de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, desde que previamente informado o pre\u00e7o total da aquisi\u00e7\u00e3o da unidade aut\u00f4noma, com o destaque do valor da comiss\u00e3o de corretagem. Caso dos autos em que foi observado o respeito ao direito de informa\u00e7\u00e3o imposto ao fornecedor. DEVOLU\u00c7\u00c3O INDEVIDA. TAXAS CONDOMINIAIS COBRADAS ANTES DA IMISS\u00c3O DOS AUTORES NA POSSE DO BEM. INEXIST\u00caNCIA DE ATRASO NA OBRA. DEMORA NA IMISS\u00c3O DECORRENTE DA N\u00c3O APROVA\u00c7\u00c3O DO PRIMEIRO FINANCIAMENTO. RESPONSABILIDADE DOS AUTORES NA OBTEN\u00c7\u00c3O DE CR\u00c9DITO \u2013 AUS\u00caNCIA DE FATO QUE POSSA SER ATRIBU\u00cdDO \u00c0S ALIENANTES. DEVOLU\u00c7\u00c3O, NO CASO, INDEVIDA SENTEN\u00c7A MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (\u2026) CASO A DEMORA NA IMISS\u00c3O DOS AUTORES FOSSE POR CONTA DE ATRASO NA OBRA OU PROBLEMAS COM A DOCUMENTA\u00c7\u00c3O DA R\u00c9, A\u00cd SIM PLENAMENTE CAB\u00cdVEL QUE A RESPONSABILIDADE DAS TAXAS CONDOMINIAIS RECA\u00cdSSE SOBRE AS ALIENANTES. O CASO, TODAVIA, APRESENTA OUTROS CONTORNOS, SENDO INDEVIDA A RESTITUI\u00c7\u00c3O PRETENDIDA PELOS AUTORES. \u00c0 VISTA DO EXPOSTO, PELO MEU VOTO, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO. (g.n.)<\/em>(TJSP, Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba. 1119496-75.2015.8.26.0100, 8\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado, rel. Des. Salles Rossi, julgado em 26.09.2017.)<\/p><\/blockquote>\n

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DO INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR <\/strong><\/h3>\n

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Salienta-se que a entrega das chaves ao comprador, entendido como a plena disponibiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel para o uso tamb\u00e9m, pressup\u00f5e que o adquirente adimpliu com suas obriga\u00e7\u00f5es, quitando todos os valores referentes a compra do bem im\u00f3vel e demais despesas necess\u00e1rias \u00e0 transmiss\u00e3o da posse. Nesse sentido, havendo inadimplemento do comprador, este se responsabiliza diante dos d\u00e9bitos, inclusive aqueles que vierem a ser cobrados posteriormente, como as despesas condominiais, al\u00e9m dos juros, mora e demais penalidades. Entende-se dessa forma conforme decis\u00e3o da 7\u00aa turma C\u00edvel do Col\u00e9gio Recursal Central da Capital de S\u00e3o Paulo, o qual entendeu pela mora exclusiva do adquirente, diante do atraso no pagamento de suas obriga\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

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\nConsumidor. Im\u00f3vel na planta. Despesas Condominiais. Entrega da chave. Os precedentes do C. STJ acerca da exigibilidade da taxa de condom\u00ednio surgir com a entrega das chaves pressup\u00f5em a quita\u00e7\u00e3o por parte do comprador.<\/strong> Inadimplente o comprador, e estando dispon\u00edvel o im\u00f3vel \u00e0 imiss\u00e3o, a mora \u00e9 exclusiva daquele, respondendo pelos \u00f4nus decorrentes, inclusive as despesas condominiais<\/strong>. Recurso provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Recurso Inominado C\u00edvel n\u00ba 1012811-63.2019.8.26.0016, da Comarca de S\u00e3o Paulo, em que \u00e9 \u2014\u2014\u2014-, \u00e9 recorrido \u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014. ACORDAM, em S\u00e9tima Turma C\u00edvel do Col\u00e9gio Recursal Central da Capital, proferir a seguinte decis\u00e3o: \u201cDeram provimento ao recurso. V. U.\u201d, de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o. O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos MM. Ju\u00edzes DANIEL OVALLE DA SILVA SOUZA (Presidente), CHRISTOPHER ALEXANDER ROISIN E LUCIANA NOVAKOSKI FERREIRA ALVES DE OLIVEIRA. <\/em>(Recurso Inominado 1012811-63.2019.9.8.26.0016. 7\u00aa turma C\u00edvel do Col\u00e9gio Recursal Central da Capital. Juiz Relator Daniel Ovalle da Silva Souza. DJe 12\/3\/21).<\/p><\/blockquote>\n

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No mesmo sentido e citando outro entendimento jurisprudencial:<\/p>\n

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\nAPELA\u00c7\u00c3O. Compra e venda de bem im\u00f3vel. Pedido dos adquirentes do bem pela condena\u00e7\u00e3o dos vendedores em multa contratual, danos materiais e morais. Senten\u00e7a de improced\u00eancia. Inconformismo da parte autora. Atraso na entrega das chaves. Utiliza\u00e7\u00e3o do per\u00edodo de toler\u00e2ncia sem justificativa. Aplica\u00e7\u00e3o de multa contratual de 10% (dez por cento) do valor do contrato, ainda que inexista tal disposi\u00e7\u00e3o em favor dos compradores, com fundamento no equil\u00edbrio contratual. Taxas condominiais pagas antes da imiss\u00e3o na posse que devem ser restitu\u00eddas. Danos morais. N\u00e3o provimento. Validade da clausula de toler\u00e2ncia. S\u00famula n\u00ba. 164 desta C. Corte. Compradores que n\u00e3o adimpliram com sua obriga\u00e7\u00e3o contratual, obtendo o financiamento imobili\u00e1rio de forma tardia para al\u00e9m do prazo de entrega do bem. Reten\u00e7\u00e3o das chaves justific\u00e1vel ante o n\u00e3o pagamento do pre\u00e7o. Encargos condominiais que recaem sobre os compradores, tendo em vista que a n\u00e3o imiss\u00e3o na posse \u00e9 de sua responsabilidade exclusiva.<\/strong> Aus\u00eancia de dano moral indeniz\u00e1vel ante a inexist\u00eancia de conduta il\u00edcita. Senten\u00e7a mantida. Recurso n\u00e3o provido. <\/em>(Apela\u00e7\u00e3o n. 1031723-76.2017.8.26.0405, 9\u00aa C\u00e2mara de Direito Privada, Rel. Des. Rog\u00e9rio Murillo Pereira Cimino, j. 03 de agosto de 2020).<\/p><\/blockquote>\n

 <\/p>\n

Ademais, o C\u00f3digo Civil preceitua ainda que a cobran\u00e7a pelo adimplemento da outra parte n\u00e3o pode ocorrer enquanto sua presta\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 de fato cumprida, conforme reda\u00e7\u00e3o do artigo 476 transcrita abaixo:<\/p>\n

 <\/p>\n

\nArt. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obriga\u00e7\u00e3o, pode exigir o implemento da do outro.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

 <\/p>\n

O princ\u00edpio da exceptio non adimpleti contractu, <\/em>ou apenas exce\u00e7\u00e3o do contrato n\u00e3o cumprido, se insere no presente caso na medida em que havendo inadimplemento da parte contr\u00e1ria, nesse caso o adquirente da unidade, a incorporadora poderia se valer do princ\u00edpio, podendo se escusar de entregar as chaves, por exemplo, diante do n\u00e3o cumprimento da presta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

 <\/p>\n

DESSE MODO, ESTANDO CUMPRIDAS AS OBRIGA\u00c7\u00d5ES DO ALIENANTE, COMO ENTREGA DO IM\u00d3VEL NO PRAZO J\u00c1 PREDETERMINADO E DE CONHECIMENTO DA OUTRA PARTE, EXPEDI\u00c7\u00c3O DO \u201cHABITE-SE\u201d, DOCUMENTO QUE COMPROVA A CONSTRU\u00c7\u00c3O DO EMPREENDIMENTO EM ACORDO COM AS NORMAS DA PREFEITURA LOCAL, INSTAURA\u00c7\u00c3O DA ASSEMBLEIA GERAL DE CONDOM\u00cdNIO, ASSIM COMO A DISPONIBILIZA\u00c7\u00c3O DA CONVEN\u00c7\u00c3O DE CONDOM\u00cdNIO, O ADQUIRENTE SE SUJEITA \u00c0S OBRIGA\u00c7\u00d5ES EXPRESSAS E DE CI\u00caNCIA DESTE, N\u00c3O PODENDO SE PROTEGER POR UM POSS\u00cdVEL ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES, QUANDO ESTE MESMO N\u00c3O CUMPRIU COM SEUS DEVERES. <\/u><\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

Ademais, verifica-se ainda, conforme entendimento jurisprudencial abaixo mencionado, que o im\u00f3vel j\u00e1 fica dispon\u00edvel para o comprador no momento em que as obras s\u00e3o conclu\u00eddas, situa\u00e7\u00e3o que ensejaria a possibilidade de cobran\u00e7a das despesas do condom\u00ednio.<\/p>\n

 <\/p>\n

\n\u201cCerto que os promiss\u00e1rios compradores n\u00e3o chegaram a se imitir na posse da unidade objeto do contrato. Mas \u00e9 ineg\u00e1vel que o im\u00f3vel j\u00e1 se encontrava dispon\u00edvel para entrega ao menos desde a instala\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, em mar\u00e7o de 2016 (fls. 184), e que os promiss\u00e1rios foram notificados em maio de 2016 para o pagamento do saldo devedor (fls. 166\/170). Por outro lado, somente em outubro de 2016 os autores notificaram efetivamente a r\u00e9 sobre o prop\u00f3sito de rescindir a aven\u00e7a (fls. 75). (\u2026) Nesta C\u00e2mara, ao ser apreciada hip\u00f3tese semelhante, assentou-se que s\u00e3o exig\u00edveis as verbas condominiais quando a obra j\u00e1 foi conclu\u00edda, estando a unidade \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o do promiss\u00e1rio comprador, <\/strong>que responde por elas at\u00e9 que a unidade seja colocada \u00e0 disponibilidade da promitente vendedora.<\/em> (TJSP, Apel. n\u00ba. 1045648-76.2016.8.26.0114, 1\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado, rel. Des. Augusto Rezende, j. 18.01.2018)<\/p><\/blockquote>\n

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CONVEN\u00c7\u00c3O DE CONDOM\u00cdNIO: ATO NORMATIVO ENTRE AS PARTES <\/strong><\/h3>\n

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Necess\u00e1rio evidenciar a import\u00e2ncia da conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, instrumento essencial em uma incorpora\u00e7\u00e3o e aos adquirentes dos im\u00f3veis, tendo em vista sua natureza de ato normativo entre os cond\u00f4minos. O C\u00f3digo Civil determina em seu artigo 1.334, inciso I, que o documento ir\u00e1 determinar o modo de pagamento e o valor quantitativo das contribui\u00e7\u00f5es dos cond\u00f4minos, atendendo n\u00e3o apenas \u00e0s despesas ordin\u00e1rias, mas tamb\u00e9m aquelas de natureza extraordin\u00e1ria. Ademais, dever\u00e1 ser tratado das penalidades aplicadas nos casos em que h\u00e1 inadimpl\u00eancia exatamente dessas obriga\u00e7\u00f5es, conforme inciso IV do mesmo artigo.<\/p>\n

 <\/p>\n

O artigo mencionado \u00e9 claro ao preconizar que a conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio versa sobre a cobran\u00e7a das taxas condominiais e em conjunto com o artigo 1.333, torna-se obrigat\u00f3ria para os titulares de direito sobre as unidades, criando direitos e deveres dos cond\u00f4minos entre si e perante terceiros.<\/p>\n

 <\/p>\n

Destaca-se o fato de que tanto este instrumento como o contrato de compra e venda entre a incorporadora e o adquirente s\u00e3o feitos com base na livre manifesta\u00e7\u00e3o das partes e concord\u00e2ncia destas em concretizar o neg\u00f3cio, estando este \u00faltimo sujeito ciente de todas as cl\u00e1usulas e deveres, se obrigando no momento em que concorda com os termos.<\/p>\n

 <\/p>\n

Entre os deveres do cond\u00f4mino, destaca-se aquele preceituado no artigo 1.336, inciso I, do mesmo diploma j\u00e1 mencionado, no caso sendo a obriga\u00e7\u00e3o de contribuir com as despesas do condom\u00ednio, calculada com base nas fra\u00e7\u00f5es ideais do im\u00f3vel ou caso a conven\u00e7\u00e3o entenda de modo diverso. Abordando novamente as penalidades do comprador, o par\u00e1grafo 1\u00ba, do mesmo artigo, estabelece que o \u201ccond\u00f4mino que n\u00e3o pagar a sua contribui\u00e7\u00e3o ficar\u00e1 sujeito aos juros morat\u00f3rios convencionados ou, n\u00e3o sendo previstos, os de um por cento ao m\u00eas e multa de at\u00e9 dois por cento sobre o d\u00e9bito\u201d.<\/p>\n

 <\/p>\n

Desse modo, torna-se evidente a import\u00e2ncia da conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, diante dos temas abordados nesse instrumento, o peso normativo que exerce entre os condom\u00ednios e eventuais terceiros que se insiram na rela\u00e7\u00e3o, n\u00e3o podendo ser desconsiderada e descumprida pelas partes.<\/p>\n

 <\/p>\n

Portanto, conforme supramencionado, entendimentos jurisprudenciais recentes come\u00e7am a timidamente ganhar espa\u00e7o dentre as demais decis\u00f5es, de modo a entender os diferentes casos poss\u00edveis nesse mesmo contexto e atribuir eventuais responsabilidades aos promitentes compradores, que n\u00e3o podem se eximir de suas obriga\u00e7\u00f5es, tendo em vista o pr\u00f3prio descumprimento destes perante os deveres estabelecidos n\u00e3o apenas nos contratos entre as partes, mas tamb\u00e9m na conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio e em jurisprud\u00eancias favor\u00e1veis \u00e0s cobran\u00e7as das despesas condominiais antes da entrega das chaves.<\/p>\n

 <\/p>\n

A equipe de Direito Imobili\u00e1rio do Corelaw est\u00e1 \u00e0 sua disposi\u00e7\u00e3o para solucionar os desafios enfrentados pelo seu neg\u00f3cio na \u00e1rea de Imobili\u00e1rio, com solu\u00e7\u00f5es pr\u00e1ticas e inteligentes.<\/em><\/strong><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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