A cessão de direitos é o negócio jurídico que permite a transmissão de direitos sobre determinado bem a outra pessoa, podendo ser total ou parcial. A negociação poderá acontecer para os casos de sucessão, em que o herdeiro legal ou testamentário cede ou transfere a parte da herança a que tem direito – antes da conclusão da partilha, em adjudicação para os casos em que não há escritura definitiva do imóvel, situações em que este não está regularizado, mas o cedente transfere ao cessionário o direito de compra da propriedade ou, ainda, em situações mais simples, como nos casos de compromisso de venda e compra em que se transfere os direitos do contrato antes ou durante obra em construção.
ITBI – INCIDE NA CESSÃO?
Para entender sobre a incidência ou não do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nos casos de cessão de direitos, é importante saber quando ocorre efetivamente a transferência da propriedade e em quais casos o imposto é devido.
O Código Civil determina em seus artigos 1.227 e 1.245 que a transferência do bem imóvel por atos entre vivos se dá a partir do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Nesse sentido, é a partir da transcrição da venda e compra, por exemplo, na respectiva matrícula da propriedade, que o imóvel possuirá novo dono.
A Constituição Federal determinou que cabe aos Municípios instituir e realizar a cobrança do imposto, o qual ocorre em qualquer caso de transmissão de imóvel por ato oneroso. Entende-se como ato oneroso todo aquele que produz vantagens e obrigações para ambas as partes da negociação, como em um caso de compra e venda, por exemplo, e demais hipóteses nesse sentido.
Contudo, a transmissão do bem só ocorre efetivamente com o registro em cartório, sendo que nos momentos anteriores a isso, como no caso de promessa de compra e venda ou promessa de cessão de direitos, não necessariamente ocorrerá de fato o contrato definitivo e consequentemente a transferência de titularidade do imóvel.
Nesse sentido, em 2021, o Supremo Tribunal Federal entendeu que o fator gerador do imposto, aquele que demonstra que há incidência do tributo na situação, só ocorre com a transmissão do imóvel e, ao considerar que a transferência apenas se realiza com o registro em cartório, não há o que falar de cobrança do imposto em momento anterior a isso, “já que não se admite a incidência do tributo sobre bens que não tenham sido transmitidos”.
A despeito da defesa do município pela validade da cobrança ITBI, por entender ser irrelevante a necessidade de registro em cartório, o STF consignou em caso específico de cessão de direitos, que não haveria fundamentação para os Municípios realizarem a cobrança antes de ocorrer a alteração da titularidade do imóvel, que não se dá em razão da cessão, mas somente com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro,
Nesse sentido, e da tese fixada de que “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”, conclui-se que para os casos de cessão de direitos aquisitivos não há que se falar em incidência do ITBI.
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